成交13.4万套房子，揭开2024年南京楼市数据背后的秘密

成交13.4万套房子，揭开2024年南京楼市数据背后的秘密

写作于 2025-01-06，数据为当时情况

[视频/音频略]

“看未来，远不如看过去要来的清楚” ** ** 电视剧《人民的名义》的主要角色高育良，说的一句经典台词。

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话相当有水平，所以要对未来做预测之前，我们不妨先看看过去。

2025年的南京楼市会是什么样子，对历史数据做一个分析，就能看到一些端倪。

最近把2015-2024年的数据整理成表格，蓝色是新房，橙色是二手房。

通过对比历史数据，不难看出，2024年绝对是南京楼市不平凡的一年。

二手房成交了9.94万套，维持在10万套的水平，但是新房却创下了历史新低。

结合过去的数据趋势，2024年新房成交量出现这个结果，也并不让人十分意外。

南京新房在2021年突破10万套大关之后，就开始快速下降。

2022年6.4万套、2023年4.4万套，直到2024年，创下3.4万套的新低。

全年新房加二手房一共成交13.4万套。

这样的成绩，市场行情是最大的因素。

都说黎明前是最黑暗的，而2024年9月26日就是黎明时分，在这之前楼市处于至暗时刻。

不过即使天再黑，新房这么低的数据也是不正常的。

因为二手房并没有崩，依然保持了10万套的成交量。

要知道楼市非常火爆的2021年，二手房成交量也就这个水平。

新房成交量这么低，恐怕还有别的原因。

通过对需求侧和供给侧的数据分析，发现了一些端倪。

先看成交情况，根据克而瑞的数据，按照户型面积进行分类，统计出各个面积段的成交比例。

从图中可以看出，刚需户型的占比明显偏低。

80-90㎡的占比，16.45%，90-100㎡户型，只有8.74%。

80㎡以下，则是微不足道的0.89%，几乎可以忽略不计。

这三个加起来，就是100㎡以下户型的市场占比只有26.08%，勉强超过1/4而已。

再往上的大面积，占比则大了很多。

100-120㎡户型是最大的，占比33.85%，超过1/3。

而更大面积的120-140㎡，也有19.24%，接近1/5。

把这两个面积段加起来，就意味着100-140㎡的市场占有率超过一半。

100-140㎡的户型恰好就是改善的面积。

100㎡以下刚需户型占比26.05%，而100-140平米户型占比高达53.09%。

更大面积的成交比例也比往年要高。

换成饼状图，这个特征就更加明显了。

显而易见，今年南京的新房市场，改善是绝对主力，这就是今年新房市场的最大特征。

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对比来看，去年刚需的占有率则萎缩的特别厉害。

是刚需客群不买房了么？显然不是这样。

因为今年南京的二手市场是刚需支撑起来的，250万总价以下的二手房，市场占比高达75%。

新房市场刚需的收缩，主要原因是因为供应结构出了问题。

2024年南京新房主要供应的是改善楼盘，而刚需楼盘的供应则奇少无比。

2024年1-11月份，单价在2-3万/㎡的新房，供应只有区区3000多套。

这里面还包括了单价3万的改善新房，落到单价2万的刚需楼盘，那就更少了。

不仅数量少，质量也不高。

2024年，F哥遇到刚需读者来咨询买房，基本上都是建议买二手，因为没有什么值得下手的刚需楼盘。

大家可以回想一下，去年200万总价段，有没有什么好的刚需楼盘。

是不是想了半天，都想不出一个？

所以去年不是刚需不买新房，而是没有好的新房供应。

而新房和二手房分化的情况恐怕要在明年继续下去。

因为这两年的土拍，都是以改善地块为主，刚需地块不多。

更何况大多数地块都是城投公司拍走了。

城投公司拿地的项目，开工率普遍偏低，短期内无法形成新房供应。

今年刚需想买好的楼盘，还真不容易。

所以2025年的市场格局应该和去年差不多，新房改善是主力，二手房刚需挑大梁。

但是如果有比较好的刚需楼盘供应，刚需还是愿意买单的。

去年年底江宁东山青龙山国际城的金茂晓棠，首开卖了八五成，一共113套房，就证明了这点。

所以这里呼吁一下操盘手，不要总是供应改善地段的地块，今年可以适当拍一些刚需地块的土地。

别怕开发商不拿，现在刚需楼盘的市场空白开发商都看在眼里，只要地段还行，开发商还是愿意拿地的。

毕竟定位刚需产品的住宅用地，地价不高，操盘压力不大。

开发商只要把产品做好了，从二手市场抢到一些客户，不用担心房子的销路。

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