降维打击！万科携第四代洋房强攻南京桥北，能否突围刚需禁区？
降维打击！万科携第四代洋房强攻南京桥北，能否突围刚需禁区？
写作于 2025-03-25，数据为当时情况
[视频/音频略]
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在南京一提到桥北，相信大家想到的就是刚需圣地。
桥北有着超大的居住社区，房租实惠，房价偏低。
正是因为较低的生活成本，为无数宁漂提供了南京发展的第一站落脚点。
整个桥北生活的居民人数高达几十万人。
而桥北的楼盘，主要由苏宁、弘阳、明发、大华开发，主打量大管饱，但是整体品质平庸，缺乏亮点。
不过看在价格的份上，刚需就忍了。
所以别看桥北在网上一直被黑的厉害，但是二手成交量一直很大，长年位居南京头把交椅。
成也二手房，困也二手房，桥北的市场被二手房支配，导致除了那些苏宁、弘阳、大华这些老面孔外，很少有其他开发商敢到桥北开发楼盘，以至于已经很长一段时间没有值得一提的新房出现。
不过今年发生了一些变化，大名鼎鼎的万科确定进军桥北，要在桥北开发楼盘。
具体项目就是NO.新区2024G13地块。
G13位置不错，到在建的11号线浦东路站只有几百米，步行可达。
开车往南1公里多，就是今年要通车的建宁路过江隧道。
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说起来G13这个项目，还是有很多故事的。
2023年5月，这地块当时还叫做NO.新区2023G02，刚公示要上市土拍，就遭到对面小区中建国熙公馆业主的抵制和投诉。
原因是地价太低，楼面价起拍1万元/㎡，封顶价1.17万元/㎡。
而中建国熙公馆当年的地价是2.31万元/㎡，如果这块地上市，将来的售价会比中建的房价还要低。
于是业主们以不符合国家“稳地价、稳房价”的指导方针为理由进行投诉，最终这块地中止了出让。
但是该来的还是要来的，一年之后，2024年9月这块地换了一个名字，叫做NO.新区2024G13，又重新上架拍卖。
可能是中建国熙公馆的业主已经接受了市场现实，不再像当初那样阻挠出让。
不过更尴尬的是，地块不仅容积率从2.0降到了1.4，起拍楼面价也下降到了9121元/㎡。
这个条件还不如当初直接拍掉算了。
最后在土拍当天，新居集团托底拿地。现在找来万科合作开发。
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万科G13效果图
近期NO.新区 2024G13地块公示了规划设计，由于容积率降到了1.4，于是万科做出了纯洋房小区。
整个小区一共11栋洋房，层高6-10层。
看南面的外立面，采用大面积的玻璃幕窗，并且万带有露台，显然这是第四代住宅。
四代宅是当下南京最流行的设计，这次也是万科率先把这类引进到了桥北。
再看北面的外立面，有些户型北房间有270°的转角窗。
洋房+第四代住宅，万科把这样的产品放在桥北，算是降维打击。
据了解万科G13户型面积做的也不大，88-130平米，面向刚需和改善客群。
那么这样一个产品，将来上市会卖多少钱呢？
估计能够卖到2万的水平。
可能有人听到这个价格会说：桥北卖2万是不是太夸张了？现在桥北有的二手房1万都能买到了。
了解桥北的朋友都知道，整个桥北以大桥北路为界，分为南北两个部分。
天润城、明发滨江新城、威尼斯水城这些超级大盘位于大桥北路以北。
那边供应量超级大，有的二手房跌到1万不奇怪。
但是万科G13属于大桥北路以南这一片，供应量不是特别夸张。
周边二手房成交价在1.8万/㎡的水平。
万科G13作为第四代住宅，还是洋房，实际得房率应该能接近100%，对比周边的二手房，套内可以多出很多面积，每平米贵个2000元，市场不难接受。
而且2018年中建国熙公馆就卖到了2.95万/㎡，现在2025年，万科G13卖2万的单价，问题不大。
当然这个楼盘也有一些小问题，比如被老小区包围，城市界面一般。
对于习惯了周边的地缘客来说，这倒不是大问题，但是对于从其他板块来的买房人，接受度可能就不会太高了。
周边也没有竞品，只有这一个项目，周边地缘客的改善需求也有不少，所以万科G13只要不贪心，价格定的不是特别高，市场表现不会太差。
建了一个万科G13的交流群，对项目感兴趣的朋友可以扫码加群。