第四代住宅定价密码，河西中部大四房只要700万起
第四代住宅定价密码，河西中部大四房只要700万起
写作于 2025-04-01，数据为当时情况
[视频/音频略]
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大家能相信么？现在全国第四代住宅做得好的大城市，南京已经可以数一数二。
南京的多个第四代住宅，不仅在本地热销，在整个房产开发界都取得了很大的声量。
许多外地开发商高层都慕名到南京考察第四代住宅。
在第四代住宅概念刚刚引入南京的时候，还看不到实物，然后就专程跑到外地去看第四代住宅。
当时F哥就发现赠送的大露台，做成空中大花园之后，很有特点，非常吸引人。
后来也写过几篇文章，总结了对第四代住宅的学习心得。
后来南京的几个第四代住宅陆续上市，都取得了不错的销售成绩，可以说是逆市热销。
很多人把第四代住宅在南京的成功，归功于赠送的大露台、套内的高得房率。
但是如果会做市场分析的话，就不难发现，实际上几个有代表性的四代宅楼盘，能够热销，更关键的地方在于定价卡位。
其中最典型的是招商金陵序。
这个楼盘上市前，看衰的声音不少。实话实说金陵序的负面抗性还是不少的。
位置、噪音、地铁、户型的失误一直被吐槽，但是在开盘前F哥就判断这个盘会热销，主因并不是大露台，而是他的价格定位恰到好处。
当时整个河西新房市场，总价2000万以上的楼盘比比皆是，但是在800-1000万这个价位，市场处于空白状态，没有供应。
这个价位又是河西的改善主力群体，结果就是手握1000万预算的人在河西买不到房子。
这时候招商带着第四代住宅的概念，打造的金陵序，在产品上赚足了流量，在价格上又恰好卡在了河西需求最大的改善市场。
所以获得了很好的销售成绩。
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接下来，河西中部还会有一个纯新楼盘，会复制招商金陵序的市场战略。
和金陵序一样，他也是第四代住宅、同样是在南京内环以内、照样会用上上价格卡位战术。
不过金陵序卡的事800-1000万的价位，而他要更下探，卡700多万总价区间。
这个楼盘就是奥体建设的G88地块，案名丹荔云府。
这是奥体建设的首个第四代住宅产品，也是“丹”系列的高端产品。
楼盘具体位置就在河西中部，应天大街以北，南京的内环以内。
熟悉河西中部的朋友都知道，在这个板块，700多万的买房预算，别说新房了，就是想买个还不错的二手房，也没有什么好选项。
奥体建设就是要精准卡位这个价位段。
那么丹荔云府是如何做到的呢？
办法很简单，把户型面积做小，总价自然就降低了。
在河西中，丹荔云府把入门面积继续下探到139平米。
整个丹荔云府，一共六栋楼，其中五栋小高层，一栋洋房。
最南面的一排，全部是139平米，后排小高层179平米，洋房232平米大平层。
三个户型的配比39㎡:179㎡:232㎡=96:60:8，整个楼盘一共164套房。
139平米是丹荔云府的主力户型。
这是四开间朝南的四房两卫经典户型，方正无硬伤。
另外也吸取了金陵序的设计教训，增加了一个北面的家政阳台，可以放洗衣机、烘干机，晾晒衣服。
丹荔云府是第四代住宅，必然有一个露台。
露台的设计花了一些心思，虽然都放在了次卧，但是却和客厅是打通的。这样设计的好处，不仅增加了室内回游动线，还增加了露台的共享效果。
也正是加送的露台和内收进客厅的阳台，使得套内使用率能达到95%以上。
之前的第三代住宅，要达到同等的套内面积，起码是170平米的户型了。
所以别看这个139平米户型数字不大，但是套内面积一点不小。从这个角度说这是大四房，没什么问题。
而且根据新的税务规定，契税税率从1.5%降到1%，丹荔云府的139平米户型，面积控制在140以内，一下又给业主省下三四万的税。
丹荔云府的179平米户型，除了比139平米多了一个卫生间之外，几乎是139平米的等比放大版，功能区的布置以及户型特点都一样。
三个卫生间都是明卫，这点让南京的买房人比较舒适。因为南京买房人特别讨厌暗卫。
稍微提一下，之前的房子，需要200多平米才能达到丹荔云府179平米同等的套内空间。
丹荔云府最大的232平米户型则是整个楼盘最靓的仔。
四房两厅三卫，卧室全面朝南。
客厅是南京顶豪产品中最流行的挑高墅厅，层高有6.6米。
墅厅在河西的楼盘里，都是300平、400平的超大户型，总价两三千万的房子才有。
而奥体这次在232平米的“小”户型，总价1700万就可以享受到。
这个户型还有一个独一无二的特点，那就是一层一户。
整个楼层归一家所有，不仅整套房子面宽高达22米，而且完全没有邻居干扰，空间独立性非常强。
这个设计非常高端，目前是河西独一无二的。
当然232平米户型只有洋房才有，只有八套，屈指可数，非常稀缺。
过去奥体建设的好几个楼盘，都被吐槽国企开发商动作迟缓，户型过时，跟不上时代。
但是这次丹荔云府的户型，是用心去做了设计，三个户型可圈可点，在河西市场，很有战斗力。
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丹荔云府的优点是比较突出的，位置在南京内环线，价格卡位精准、户型设计合理、四代宅得房率高。
负面问题就只有一个：南面正对应天大街高架，车流产生的噪音有比较大影响。
之前F哥写过文章，建议奥体建设给这一段高架加一个隔音罩，一劳永逸解决这个问题。
但是目前来看，隔音罩的可能性不大。
不过有一个小道消息，说奥体建设正在和努力有关部门协调，看能不能在这一段加隔音屏。
奥体建设本身就是河西集团下属的房地产公司，河西的坐地虎，能量不小，就看在开盘前能不能把这个隔音屏搞定了。
除了隔音屏，为了降低噪音，奥体建设说他们花了大价钱，把南面的玻璃，全部升级到了四层夹胶中空玻璃，降噪效果很好。
具体效果如何，等他实体样板间出来之后，大家再去亲身体会一下实际降噪表现。
如果能把噪音降到正常可接受的状态，那丹荔云府这个项目基本就稳了。
其实换个角度，如果不是南面的高架，丹荔云府是不会做低总价的小户型产品。
正是因缘际会，才使得河西有了这么一个700多万就能买到新房四房的机会，而且还是第四代住宅，这样的机会，除了丹荔云府之外，河西后面的项目几乎不会再有。
下个月楼盘就要正式公开了，建了一个交流群，相关信息都会第一时间发到群里，感兴趣的朋友扫码进群。