南京最难搞的楼盘，留给开发商的时间不多了
南京最难搞的楼盘，留给开发商的时间不多了
写作于 2025-05-14，数据为当时情况
[视频/音频略]
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现在南京最难搞的楼盘，既不是市区价格高高在上的豪宅，也不是开发商已经暴雷的风险盘，反而是已经交付，还有一部分房子没卖掉的现房，最难办。
3月31号南京取消限售之前，这些楼盘的业主们由于被限制出售，无法把房子挂到二手市场销售，只能眼睁睁看着开发商不断降价砸盘。
如今南京已经取消限售一个半月，已经交付的这些楼盘再也没有了限制，也可以上市销售了。
于是整个小区就面临着开发商和业主一起砸盘的尴尬局面。
业主好不容易接受现实，终于想通了，找中介挂一个亏本价卖房，结果开发商做的更绝，直接用更低的价格吸引客户，要从自己业主手里抢客户。
这就把业主们气坏了，买你家的房子已经亏了这么多钱，我们现在认亏出局，你还要卷价格，抢我们客户。
开发商也是一肚子委屈，现在的定价已经无限逼近当年的土拍价格，算上建安成本、装修成本、还有贷款利息，卖一套房亏的比业主还多。
近期这个矛盾最突出的楼盘便是江北新区青奥板块的楼盘—中海****观江樾。
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观江樾是个大盘，将近1500户。
前不久才交付，备案时间还不到三年，房子都被限售，但是3月31解除限售之后，有一批房源挂到了二手市场。
其中挂牌价最低的是一套119平米户型，总价288万，挂牌价24069元/㎡。
中海观江樾当年的售价都在3万元/㎡以上，然而业主上来就挂出2.4万这个价格，每平米比次低价还要便宜4000多元，可见已经是非常着急出货。
但是现在中海给了自己业主当头一棒。
中海观江樾最近开启降价甩卖模式，以2.3万/㎡的一口价抛货，每平米比小区二手挂牌最低价还要低1000块。
谁都没想到，之前在青奥板块一直死咬不降价的中海，现在会以这么低的价格砸盘。
和普通业主相比，开发商的优势就太大了。
价格低只是一方面，楼层可以选，没有中介费，交的税更少，观江樾还是现房，一手交钱一手拿房。
很多业主房产证还不满两年，过户还要交5个多点的增值税。
所以在开发商面前，业主非常弱势，完全无法招架。
但是开发商也不会一直强势下去，随着时间的推移，开发商也会越来越难。
因为现在卖房的业主还不多。
看绿中介平台，观江樾只有9套挂牌，还有5套在路上，开发商面对竞争对手还不多。
但后面会有越来越多的业主加入卖房的队伍，说不准哪个业主心态崩溃，放出更低的价格砸盘。
如果价格比开发商拿地的楼面价还要低，开发商跟还是不跟？
业主反正就一套房，认亏离场，但是中海手上还有一批房源没卖掉，如果跟着砸盘的业主越来越多，开发商不得不跟进，那就是一手二手一起砸盘，那场面简直无法想象。
显然时间站在业主这一边，留给开发商的时间不多了。
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有一说一，在中海、保利、颐居青奥三兄弟里面，中海观江樾的地段是最好的。
最靠近地铁和学校，远离横江大道快速路。
现在青奥三兄弟已经交付，看小区实景，中海观江樾的产品力也要高出一截。
这个项目上，中海也是一改过去偏简朴的配置，三大件给到了大金中央空调、百朗新风、博世地暖锅炉的顶配。
餐客厅整体采用书香门地品牌的多层实木复合大地板，大尺寸密拼工艺，平时更易清洁打理。
厨房精选方太油烟机、燃气灶和洗碗机，AO史密斯的前置+末端净水，铂浪高的台盆、外加凉霸，夏天做饭更舒服。
厨房门还采用上导轨移门，可以选择独立也可以选择开放厨房，非常灵活。
卫生间地暖通铺到干区，洁具采用的是大品牌，唯宝下沉式台盆、汉斯格雅恒温花洒及龙头、欧派镜面柜。
观江樾定位很高，在当时这样的楼盘产品力还是很顶的，估计这也是为什么中海不愿意保利、颐居打价格战的原因之一。
但是现在形势比人强，面对市场压力，中海也要低头了。
观江樾最小110平米，过去起步总价就是400万，而现在128平米的大三房，总价降到了300万的水平。
三开间朝南的三房两厅两卫，动静分区，LDK一体化的设计，客餐厅面积足足有36平米，非常大。
整个户型得房率也比较高，加上赠送套内实得86%。
这个户型，中海直接一口价，2.3万/㎡，总价290多万就可以拿下，楼层不是顶底边角料，还是高区的好楼层。
要知道2021年拍下这块地，中海花了36.2亿，楼面价就是21207元/平，四年的时间，算上利息，现在卖2.3万的单价中海收不回土地成本。
更别说还倒贴了建安成本和装修成本，整体算下来，中海现在每出一套房亏的比自己业主还多。
前面也分析了，时间不等人，越往后拖中海越难受，这个时候快刀斩乱麻，还是明智的。
中海观江樾还有一些渠道团购优惠，比自己去售楼处能便宜一些，想要了解具体情况的朋友，扫码加F哥微信。
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