四代宅崛起，老房子要砸手里了？房东集体开始焦虑......
四代宅崛起，老房子要砸手里了？房东集体开始焦虑……
写作于 2025-07-04，数据为当时情况
[视频/音频略]
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大家有没有发现，这两年南京热销新盘，几乎被第四代住宅包揽。
接下来还有几个关注度很高的潜力楼盘，也同样押注四代宅。
可见这个产品模式，已经成为了开发商的救命稻草。
不过自从第四代住宅概念问世以来，在南京落地以来，一直有看衰四代宅的声音。
他们认为南京的夏天酷热冬天严寒，四代住宅赠送的露台用处不大。
有读者在后台给F哥留言，说自己不想为第四代住宅的溢价买单，就想买第三代产品，但是看来看去，已经没有合适的第三代产品。
读者问F哥为什么南京的楼盘都不做第三代产品了？
F哥说，其实原因很简单，南京第四代住宅的流行大趋势已经形成，开发商的管理层都是职业经理人，逆势继续第三代产品的风险很大。
做第四代产品，假如卖得不好，可以甩锅给市场大环境，但假如还是做第三代产品，卖不好，那领导就要被问责，轻则靠边站，重则丢工作。
读者问：那绿城的两个楼盘金陵月华和沁百合，都是第三代住宅，卖得也很好。
F哥说，绿城比较特殊，金陵月华拿地的时候南京的设计规范并不支持第四代住宅。
虽然后面南京补充规定，没有开过盘的楼盘可以修改规划、改造成四代宅，但是那时候月华要开盘了，箭在弦上不得不发。
而沁百合是绿城和金基联合开发，地段又是在新房中断供应很久的鼓楼滨江，产品还是低密度洋房。
凭借品牌、地段与产品力的三重优势，开发商信心充足，认为不做四代宅也一样能畅销。从销售情况看，也确实如此。
但是绿城刚拿下的城东孝陵卫G32地块，肯定是要做第四代住宅。
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现在不仅是买房人在关注四代住宅，手里有房子不打算买房的房东也在关注
看到第四代住宅的火热，不少房东开始焦虑了，担心第四代住宅对老产品造成冲击，将来买房人都去买第四代住宅了，自己手上的房子要砸手里卖不掉了？
也确实有些人在宣扬这个观点：以后都是第四代住宅，第三代住宅没人要了！
这是在危言耸听。
因为不能脱离规模谈影响。
四代住宅是新生事物，虽然声量很大，但是新房市场占比还是很低。
南京有几百个楼盘在售，而第四代住宅不到30个。
如果把新房和二手房放在一起评估，那四代宅的占比就更低了。
这个体量还不足以颠覆市场。
虽然四代宅已经在新房市场证明了自己，但是出现时间太短，还没有小区交付，将来二手市场的表现未知。
二手房市场里的买家可不光是看户型、得房率的，小区的公共资源配套也是重要的参数。
有的小区，外面的资源比房子里面的东西更重要，比如学区房。
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四代宅的得房率比三代宅确实高，然后还多了一个露台，可以用作空中花园，确实很吸引人。
虽然露台是赠送的，但是四代宅的价格要比三代宅贵出一截，有着明显的溢价，这个溢价的本质是购房者为露台买单了。
众所周知，买房子更关键的因素是价格。
市场经济，有多少钱就办多大事。
有人预算高，就有人预算低。
有人喜欢露台，也有人却嫌打理露台很麻烦。
有人追求更好的房子带来的居住体验，也有人对房子 没有太多的要求，能满足基本需求就够了。
所以市场需求也是分层的，并不是所有人非四代宅不可。
况且现在二手房价格降了不少，和四代宅新房的差距更大了，一些次新小区性价比已经很高，这种三代宅又不是不能住。
未来的局面是同一个板块的第四代住宅贵一些，三代住宅价格便宜一些，两者之间的价格保持一定的动态平衡，买房人各取所需。
所以不必过度担忧将来四代宅对市场的冲击。
所谓将来所有人都去买四代宅，将来没人买三代宅的说法，纯属无稽之谈。
以上个人观点，供大家参考。
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