一把王炸，打得稀烂！从“日光盘”到“打折促销”，河西红盘为何沦落至此？
一把王炸，打得稀烂！从“日光盘”到“打折促销”，河西红盘为何沦落至此？
写作于 2025-10-17，数据为当时情况
[视频/音频略]
大家好，我是F哥！
昨天写的文章《杭州“公区狂魔”遇见南京“第四代住宅”！造就楼市情绪价值天花板》，写的是杭州最大的开发商，到南京江北核心区的樱花大道上，打造了一个集合杭州和南京两地楼市“精华”的楼盘。
大家可以先看看文章，然后到售楼处实地考察一下F哥说的对不对。
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这几天F哥在外地出差，今天突然接到一个楼盘的推销电话：
先生您好！我们这边是河西XXX项目，是南京首个第四代住宅。现在还有少量房源，请问您现在还在看房么？
等对方说完，F哥反问道：去年年底你们首开那么火，怎么到现在还没有卖完啊？
销售尴尬的说：现在价格很好，您有时间可以来售楼处看一下。
挂了电话之后，F哥也觉得这个楼盘太让人失望了，原本手上一把王炸好牌，结果打得稀烂。
这个楼盘去年年底首开，直接日光，当时还引发了不小的轰动。
开盘前很多人并不看好这个楼盘，因为地段不是河西的核心，周边负面因素也比较多。
虽然是第四代住宅，但是户型设计还不成熟，有些问题。
但是F哥却很看好这个楼盘。
因为那个时间点，整个河西在800-1000万这个价位的新房处于断货状态。
很多河西的改善客群，手握一千万却没房子可买。
而这个项目的总价段正好填补了这个市场空白，又带着第四代住宅的新概念，有很大机会。
最后楼盘首开很成功，一小时之内售罄，卖了12亿。
成了日光盘，引发市场不小的轰动。
后面的加推，即使收回优惠、价格上调，也卖得都不错。
但是最后拖到现在楼盘还没有顺利清盘，反而还要通过大幅降价、背刺老业主的方式去促销。
好好的一个楼盘，搞成了虎头蛇尾。
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楼盘走到这个尴尬的境地，和操盘手的误判有很大关系。
首开日光，后面的加推回收优惠，营造低开高走的氛围，是开发商正常的操作，没有什么问题。
但问题出在后续的操盘节奏上。
今年上半年，楼盘突然开始捂盘不卖了。
据了解是开发商看到房子好卖，心思就多了起来。
不仅想进一步提高价格，还要强制客户“自愿”买车位，一个不够，要买两个。
当时F哥还特意写了一篇文章：《不买两个车位别想买房？南京河西某楼盘正在搞事情》。
捆绑车位一直是杭州开发商的套路，几乎成了行业惯例。
但是南京从没有这样的氛围。
更何况这几年杭州楼市有多热，南京楼市又是个什么温度，大家心知肚明。
南京的楼盘想要照搬杭州套路，肯定是要吃瘪。
即使这个楼盘卖得比其他楼盘好一些，但是南京的大环境肯定不允许它干这种骚操作。
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经过一段时间客户的来回拉扯，开发商这才意识到，南京客户并不吃这一套，根本不接受“自愿”购买车位的条款。
于是只能调整计划，把捂下来的房源重新上市销售。
但是市场环境发生了重大变化，南京市场进入夏季之后，大环境迅速变冷，新房成交量开始下滑。
楼盘本身的热度也随之在下滑，长时间的捂盘消耗光了客户的耐心。
去年年底，这个楼盘填补了河西市场空白，没有竞争对手。
但是今年在同样的价位段，又有新的楼盘出来挑战他，并且都是第四代住宅。
去年四代宅还是一个新鲜产品，市场反应热烈，客户反馈很好。
但是今年开始四代宅已经不再是稀罕物了。
在南京的东南西北、长江两岸，第四代宅新楼盘如雨后春笋般冒了出来。
新楼盘价格更好、户型更人性化。
长江后浪推前浪，前浪拍在沙滩上。
现在市场大环境比上半年更差，河西这个楼盘上半年的骚操作，让他们成功错过了快速清盘的时机。
现在还有一些库存房源卖不掉，不仅要大幅降价，甚至还要支付高额佣金，通过渠道销售。
顺风时太浪，逆风时太慌。
本可成为河西中部的标杆楼盘，却因一系列骚操作，最终沦为笑话。
写在最后:
现在有的中介会发视频嘲笑房东：去年有人出价300万的时候不肯卖房，现在260万就卖了。
然而经验丰富的开发商操盘手，身在局中，一样看不清局势，该卖的时候捂盘惜售，拖到行情不行了就降价大甩卖。
一些中介自己都是在房价高峰买房，谷底卖房。《谷底割肉，山顶接盘！楼市里的这群人，为何“精准”踩坑？》
专业人士都这个样子，就不要再苛求房东了！
以上是F哥个人观点，供大家参考。
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