过去十年，南京楼市真正的“黑马”是谁？答案很意外
过去十年，南京楼市真正的“黑马”是谁？答案很意外
写作于 2025-11-13，数据为当时情况
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如果要评比过去十年，南京进步最大的板块，大家会把票投给哪里？
是南部新城、河西南、雨花台核心区，还是江北新区？
如果真要对比起来，最后拿下头名的会是一匹大黑马。
这十年发展最好的板块，应该非燕子矶新城莫属。
十几年前的燕子矶还是一个化工基地，大小化工厂林立，而现在的燕子矶，在整个南京主城北部，仅次于新玄武。
可能很多人都不知道，燕子矶刚起步时并不被市场看好，市场普遍将它与桥北同档对比。
因为十年前的新房售价，燕子矶和桥北属于同一档。
如今再看，燕子矶的单价依然能保持在3万左右，而桥北最便宜的商品房，单价已经跌破了1万。
这十年以来，燕子矶发愤图强，一步步超越了迈皋桥、上玄武、仙林湖，如今已经稳居主城北部第二的位置。
燕子矶成功的秘诀是什么？其实很简单，就是规划配套落实到位。
首先是最重要的交通。
板块规划的三条地铁线，1号线北延线、7号线已经全线通车，6号线明年也能通车。
地铁的陆续通车，使得燕子矶和市中心各个重点地段的联系更加紧密。
而南京市场最关注的教育资源，燕子矶也表现出色。
原本板块就有晓庄小学+伯乐中学的配套，后来又引进了南京顶流的南师大附中资源。
九年一贯制的南师附中燕子矶新城学校，已经开办了好几年。
南师附中晓庄校区今年正式开学招生。
商业也很厉害。
国内一流的华润万象商场，也落子燕子矶。
值得一提的是，燕子矶的华润商场是国内规模最大的万象汇，没有之一。
当年喊出城北新街口的口号，如今也证明不是吹牛，而是实打实的落地。
有了扎实的配套资源，燕子矶已经成了各方面属性齐全的多边形战士，下限很高，市场信心很强。
这一轮熊市，燕子矶虽然也下跌，但是价格比起其他板块要更加坚挺。
近一年以来燕子矶已经跑赢了南京91%的板块。
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燕子矶板块在南京已经属于很坚挺的一类，然而在板块内部，洋房产品的价格就更坚挺了。
比如华润万象天地九悦东区，当年开盘价是3.6万元/平米左右。
而现在的成交价，依然能稳定在3.5万元/平米左右。
这么强的保值能力，在全南京都是首屈一指的。
正是整个板块的配套和洋房的特质，才有了这么强的保值力。
这个表现开发商都看在了眼里，记在心里。
所以燕子矶最新上市的一个楼盘，龙湖央璟颂就做了一大批洋房产品。
央璟颂是南通亚伦拿地，龙湖代建的项目，这一对好基友在南京开发了不少项目。
地块容积率1.6，不高不低，但是开发商为了造出更极致的洋房，直接做成了高层+洋房的排布。
一共11栋楼，只有两栋高层，其他全是洋房。
这样的排布让洋房楼栋之间更舒展、采光视野都更舒适。
而且央景颂还是第四代住宅。
虽然燕子矶的首个四代宅被其他楼盘抢了先，但是那是后改的规划，而且是高层小区，和央璟颂这个洋房第四代不好比。
洋房有两个户型，131平米和143平米，都是四房户型。
这两个户型是典型的第四代住宅，得房率都很高，布局基本一致，功能性也是差不多。
143平米虽然是三卫的配置，多了一个卫生间，但第三个卫生间是小暗卫，实际使用价值有限
而且考虑到面积超过140平米就要多交税，131平米的性价比会更高一些。
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前几天项目刚取得销售许可证，洋房楼栋的均价要3.8万元/平米。
这价格一出，不少城北的朋友咨询，这个价格怎么样。
F哥认为这个价格在当前的市场上，还是略贵了一点。
如果放在几年前，定这个价格没问题，但是现在行情确实比较冷，3.8万元/平米的均价，在当前市场上阻力会比较大。
即便是得房率很高的四代宅，想说服客户买单不容易。
如果开盘期间，能够给予一定的优惠，价格能降到3.5万元的水平，就有一定的吸引力。
131平米总价控制在450万以内，143平米控制在500万以内，这个价格就比较合适了。
这样的产品，配上这个价格，将是城北很有竞争力的洋房。
好地段+好产品+优秀的保值力，就很吸引人了。
不仅燕子矶板块的地缘客会有兴趣，整个城北想住花园洋房的改善客群也都会来看看。
目前楼盘也刚刚公开样板间，想在主城入住第四代花园洋房的朋友，可以关注这个楼盘。
感兴趣的朋友联系F哥微信，一起到售楼处现场看看。
看中了我们可以帮大家找开发商拿到更多优惠。
[视频/音频略]