河西VS大校场，谁成了南京楼市的“价值陷阱”？
河西VS大校场，谁成了南京楼市的“价值陷阱”？
写作于 2025-11-24，数据为当时情况
[视频/音频略]
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大家好，我是F哥！
上周写了一篇文章《卖地金额全国前五，南京房东却越来越慌！原因没人敢说》
呼吁南京的操盘手暂停卖地，让市场休养生息一段时间。
继续这样供地，无论是开发商还是二手房业主都受不了。
文章反响比较强烈，阅读、点赞、转发数据都不低。
一些评论的点赞量也很高。
说明这篇文章的内容契合了南京群众的诉求。
不过现在已经挂出来的地块都是既成事实，拍卖时间已经确定。
除非后面没有开发商报名，否则还会按照计划拍卖。
现在河西新房库存的重灾区，然而操盘手依然拿出了河西中部最核心的名品城G90地块。
名品城G90航拍
河西已经有这么多楼盘，还继续供应新项目，市场去化的压力很大。
即便如此，名品城G90地块依然吸引了多家开发商的目光。
对这块地有意向的开发商真不少，有一家闽系国企开发商，甚至已经开始做产品的客户调查问卷了，可见是志在必得。
如果在市场行情好的时候，凭借这个核心位置，肯定是要拍出地王级别的价格。
但是就现在的行情，恐怕很难出现地王价格。
当然操盘手为了土拍顺利，设置了一个偏低的起拍楼面价，只有35872元/㎡。
这个起拍价可能会吸引一些开发商抱着捡漏的心态来试一试。
F哥这几和几家开发商的领导有过一些交流，探讨名品城地块将来适合做什么样的产品。
个人认为已经不能再做两三百平米的豪宅了。
现在河西这个面积段的产品供应量太大，多家开发商在这个段位展开激烈竞争，过于内卷。
名品城G90的面积段放在160-200平米，总价控制在1000万到1500万之间，算是比较合适。
原因很简单，在河西这个区间的库存不大，市场竞争不算特别激烈。
还可以凭借第四代住宅的优势，做一些文章。
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南部新城大校场也有一块地G86要出让。
具体位置在汇秀路以南、神机营路以东：
地块不大，出让面积只有1.86万方。
起拍总价、楼面价分别是8.51亿、25417元/㎡，都不算高。
G86度没有名品城地块大，但是对于想要在南京补仓土地储备的开发商来说，更合适一些。
因为项目不大，货值不高，操盘压力不大。
G86航拍
现在大校场的市场环境比河西要轻松一些，没有那么多新楼盘扎堆内卷。
而且大校场的新房供应高峰已经平稳渡过，过去的老楼盘基本到了开发末期，板块的库存比较合理。
另外大校场操盘手卖地也比较克制，机场跑道周边今年只出让了两块土地，加上G86，一年不过三块地。
并且操盘手对开发商的产品定位也有规划。
大校场的新楼盘，产品定位有明显的分层，直接竞争压力小，从源头上抑制了过度内卷。
而且G86所处的大校场东核，是整个大校场最快成型的位置。
南京外国语学校南部新城校区、全民健身中心、地铁5号线已经投入使用，今年地铁10号线2期通车、明年万象城开业。
周边生机勃勃，呈现一个明显向上的态势，市场信心很足，未来对项目的销售能起到很好的促进作用。
所以和一些开发商朋友交流的时候，建议他们可以考虑拿这块地。
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有人说河西的今天就是大校场的明天。
对于这个观点，个人不敢苟同。
理由是大校场不像河西，有那么大的历史包袱。
这个历史包袱主要有两个。
一个是河西开发得早，有一批小区，账面成本极低。
当年的新房售价才几千块一平米，这些成本的房源现在拿出来砸盘，非常凶狠。
就算卖2-3万，他们在账面上也是赚的。
所以现在能看到河西中的老小区，成交单价已经在3万元/平米以下，有的还是南师新城中学的学区房。
河西另一个历史包袱是在房价高位期换手的比较多，单价六万多成交的二手房比比皆是，最高八九万乃至十万的也有。
如今房价下跌幅度这么大，这些山顶的套牢盘就是隐形的定时炸弹，不知道什么时候会爆。
大校场就没有这些问题，板块起步时期，新房就是4万多元/平米的水平。
没有极低成本的筹码，砸盘压力不会很大。
大校场还在发展期，之前的新房刚开始进入交房期，二手市场虽然还不成熟，但也没有单价七八万买入的高位筹码。
整体上，大校场市场还是比较健康，加上板块未来发展空间大，G86项目地块小，财务压力不算大，船小好掉头，安全系数更高。
以上是F哥个人观点，供大家参考。
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