巨头轰然倒塌，他们悄悄进场！一群地产老兵正在改写楼市规则
巨头轰然倒塌，他们悄悄进场！一群地产老兵正在改写楼市规则
写作于 2025-12-06，数据为当时情况
[视频/音频略]
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众所周知，这几年房地产行业正在经历一场惨烈的大洗牌。
随着恒大、绿地、世茂等曾经的房地产大鳄相继出局，曾经房地产三好学生万科也步履蹒跚，岌岌可危。
而中海、华润、招商、保利等巨头在市场里依然风生水起。
于是市场里弥漫着一种论调：“以后的房地产，就是几大央企的天下了。”
很多人以为我们将进入一个由国央企主导的、高度标准化的巨型开发商的寡头时代。
买房人将别无选择，只能接受千篇一律的“标准流水线化的产品”。
然而就在大家以为大局已定的时候，市场里却杀出了一群“新玩家”。
他们不是财大气粗的巨头，而是我们非常熟悉的“地产老兵”。
这几年，在南京的土拍市场和楼盘上，我们却看到了一些新成立的开发商的名字。
虽然公司是新的，但是创始人都是地产老兵。
其中有代表性的是南京中堃、杭州北谷，最近还多了一个重庆宁朴。
中堃和北谷的创始人，以前是开发商的高管，是那个地产黄金时代的操盘手。
如今他们下海创业，带着资金和资源，在地产行业里重新插旗。
这才是本轮周期最让人意外的“新趋势”：
当大开发商纷纷出局之后，并没有迎来只有大象（央企）的世界，反而进化出了一群灵活、凶猛且专业的“群狼”。
这个现象标志着，中国房地产没有走向死寂，而是正在经历一场从“工厂流水线”向“米其林私房菜”的进化。
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很多人会问：大环境如此低迷，大把开发商都在暴雷，他们为什么敢在现在冲进去？是梁静茹给的勇气吗？
其实，对于这些懂行的地产老兵来说，现在反而是一个千载难逢的结构性机会。
这背后的商业逻辑非常简单，主要是下面几点。
第一，土地市场有了“捡漏”机会。
以前土拍那是千亿国企和高杠杆民企的战场，举牌都不带眨眼的，小公司根本挤不上桌。
但现在大鳄退场，土地溢价率极低。
特别是那些流速快、总价低的袖珍地块，非常适合这种“自带资金+超强操盘能力”的团队去捡漏。
第二，行业的话语权反转了
以前行情火热的时候，施工方、设计方眼里的都是大项目，小公司小项目他们没多大兴趣。
接过来也是随便弄弄，不会上心。
但是现在大环境不好，项目越来越少，市场里狼多肉少。
这个时候就不会嫌弃项目小了。
只要有项目，小公司也可以上桌，拿到比过去更多的话语权。
第三，也是最重要的一点：行业在重构。
过去那些巨无霸开发商，资金链断裂之后，房子阑尾，交不出房，害惨了一批家庭。
买房人已经不再迷信“千亿房企”了，因为雷爆得最大的往往是他们。
现在市场逻辑发生了变化，市场更重视是谁在操盘项目，拿出来的产品好不好。
这些大房企的前任高管，个人IP和过往的代表作，成为了新的信用背书。
也就是从“迷信品牌”变成了“相信产品”。
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既然是“米其林私房菜”，那出品自然和掌勺的主厨有很大关系。
现在有代表性的几位老兵领头人，大致可以分为三个流派：
1.“产品教父”
徐波涛与南京中堃
徐总长期担任金基总经理，在南京市场沉浸多年。
在南京地产圈，金基就是“品质天花板”，九月森林、望樾府、瞻月府都是教科书级的产品。
徐波涛作为曾经的操盘手，同样深谙此道。
创建南京中堃之后，主要立足点就是做精品。
在核心地段做出小而美的产品，用审美和产品打动客户。
中堃的首个项目，贤坤花园一经问世，就惊艳了市场。
不仅在南京叫好又叫座，更是吸引了外地多家开发商前来取经，甚至有杭州项目直接copy成功经验。
中堃不做快餐，只服务那些对品质有极高要求的改善客群。
就像一个顶级大厨，哪怕只做一桌菜，也要保证每一道都无可挑剔。
- “资源整合派”
赵磊与杭州北谷
赵磊之前是在新希望担任南京城市总。。
由于在南京操盘过多个项目，所以即便资方是浙系，也要把创业首站选在了南京。
为什么选南京，而不是杭州？
原因很简单，杭州市场还没有深度回调，地价不仅贵，而且还抢不过那些大开发商。
就算拿了，风险太大。
而南京的市场风险已经释放了很多，地价比较合理，安全系数较高。
北谷的进场思路也是先从简单的做起，先合作代建项目，然后再直接拿地。
3.“长期主义派”：
凌常峰与重庆宁朴
可能买房人对凌常峰不熟悉，但是他在业内的名气却是相当大。
作为清华高材生，他长期担任香港置地在内地业务的一把手，主导了香港置地在内地的快速发展。
正是长期主义的思路下，香港置地在国内的发展过程非常顺利。
虽然香港置地现在业务调整，主动退出房开业务，但也是有始有终，顺利退场。
香港置地在南京有两个热门项目，越城天地和江与城。
所以不奇怪凌常峰创建重庆宁朴之后，就与南京达成合作。
地点是在熟悉的江北核心区，方式是入小股操盘。
具体地块是NO.新区2025G08。
扬子国投占股90%，重庆宁朴占股10%。
地块素质很好，8万方的大地，容积率只有1.05，洋房打底，甚至可以造别墅。
有没有可能是江核首个别墅项目？值得期待。
写在最后：
历史不会重复，但往往会押韵。
这一轮地产老兵创业潮的出现，是对过去二十年“高周转、高杠杆”模式的拨乱反正。
证明了在房地产行业，资本固然重要，但拥有专业的认知和操盘能力，依然可以穿越周期。
地产的暴利时代结束了，但地产的品质时代，才刚刚开场。
以上是F哥个人观点，供大家参考。
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