南京诞生“史诗级”地王，市场却安静得可怕……
南京诞生“史诗级”地王，市场却安静得可怕……
写作于 2025-12-20，数据为当时情况
[视频/音频略]
1
昨天，南京诞生了新的历史单价地王。
今天，南京楼市安静得像什么都没发生过一样。
这大概是南京房地产土拍历史上最寂寞的一块地王。
土拍结束后，除了部分地产人发了朋友圈，中介对着镜头声嘶力竭地喊着：南京拍地王了。
整个市场里无论是正在卖房子的业主，还是持币观望的买家，都默契地表现出一种很有礼貌性的冷漠。
市场安静得可怕….
看到大家对这块地王的冷淡反应，F哥不禁想起了过去那些疯狂的岁月。
2
大家都还记得，以前的“地王”意味着什么。
那是楼市集结号、是行情发令枪，也是房价强心剂。
回望2016年5月，当葛洲坝一举拿下南京中国府地块，楼面价4.5万创下南京历史记录。
消息一出，整个河西南直接沸腾，南京房价就像坐了火箭，迅速向上冲。
那个时候，地王就是市场的信仰。
再看近一点的2020年，同样是河西南，万科和融创同一天拿下两块高价地，楼面价4万元/平米出头。
这两块地就是现在的万科翡翠滨江和融创滨江One。
F哥印象深刻，那天下午土拍结果刚出来，河西南的二手房业主们就立刻开始行动。
有的直接撤盘不卖了，有的挂盘价跳涨。
有读者吐槽说，自己原本约好了房东，当天谈判，但是，房东放了他鸽子。
中介尝试给房东打电话，对方直接撂下一句话：
“在挂牌价基础上加XX万，接受就过来直接签约，不接受我就不来了。”
那时候的地王，威力就是这么大。
能瞬间改变买卖双方的力量对比，让房东鼻孔朝天，让买家恐慌入市。
3
但这一次呢？
奥体建设拿下的名品城地块，位置更好，配套更全。
按照新的设计规范，以及奥体建设的能力，我们丝毫不用怀疑，能造出更好的房子。
但是昨天地王出来，市场并没有太大的波澜，卖房的房东没有撤盘、没有涨价，连看房的人流都没有明显的增加。
昨天这出地王大戏，给人一中台上的演员卖力表演，台下掌声稀稀落落的感觉。
刻舟求剑的成语故事大家都学过，当时觉得这个故事真可笑，然而现在才知道，原来生活中到处是这样的场景。
这次南京的操盘手，还坐着以前的那条船，以为在船舷上刻个记号（拍个地王），就能找回掉在水里的宝剑（市场信心）。
殊不知，水流变了，船也早就不在原来的位置了。
当下的南京楼市，底层逻辑已经彻底变了。
过去的逻辑是：面粉贵了→预期面包会贵→现有的面包显得便宜→大家抢面包。
现在的现实是：面粉贵了→以后做出的面包得卖8万以上→谁买得起？→跟我有什么关系？
大家突然发现，最近几年的拍出的准地王，不再是“价值的锚”，而是“收割的镰刀”。
当这把镰刀太锋利、门槛太高时，买房人的第一反应不是要立刻冲进去买房，而是吓得把钱包捂得更紧了。
4
为什么2016年、2020年拍地王管用？因为那时候河西的豪宅是真的缺，大家是真在抢房。
现在呢？看看南京现在的豪宅库存。
从河西中到河西南，从鼓楼滨江到南部新城，遍地都是千万级的大平层。
库存积压严重，流速慢得惊人，开发商都在叫苦不迭。
这个时候，你再搞一个地王出来，告诉大家“未来还有更贵的”，这不仅不是利好，反而是利空。
因为它意味着，未来在这个本就拥挤的赛道上，又多了一个超级竞争对手。
现在河西的豪宅客户，应付置业顾问最常说的话是：“我再看看”。
看了长江之歌，说再看看中海江南玖序，看过了玖序又说再看看凤起潮鸣，看过了凤起潮鸣，又说等等看绿博园。
对于现在的河西豪宅项目来说，这块地王不是“强心针”，而是压住市场的又一块巨石。
5
不去解决二手房的流动性，不解决库存的堰塞湖，以后再拍几块地王，也救不了楼市。
一些读者私信F哥：拍地王都没用了，那到底怎么才能救市？
其实答案就在那里，只是没人去捅那层窗户纸。
现在需要对症下药，并且重症必须用猛药。
第一剂猛药：有关部门别发文件了，直接下场买房吧。
现在大家为什么没信心？因为库存太多，卖不掉。
开发商手里全是卖不掉的新房，老百姓手里全是卖不掉的二手房。
这时候发一百份红头文件，都不如拿出真金白银下场收储。
既然你们说看好后市，既然你们说核心资产有价值，那别光让老百姓冲，国家队先冲。
政府直接出面收购库存商品房，转作保障房也好，人才房也罢。
这一招，既给开发商注入了流动性，让他们不用暴雷；又直接减少了市场库存，改变供需关系。
谁出钱，谁才最有说服力。
股市不就是这么救起来的么？
当国家队拿着几千亿进场“扫货”的时候，还需要拍地王，把大家吸引入市吗？
看着国家队在买买买，大家自己就跟进来了。
第二剂猛药：把利息降到“租房不如买房”。
为什么现在刚需不买房？因为不划算。
账谁都会算：我租这套房一年只要4万，买下来一年利息要10万，我有病才买？
要扭转这个局面，唯一的办法就是暴力降息。
把房贷利率降下来，降到什么程度？降到月供小于租金，甚至降到房贷利息低于租售比。
当一个租房的人发现，他每个月交的房租，比他还银行的月供还要多的时候，根本不需要动员，他把账一算，就会下场买房。
这就是人性的贪婪，也是市场的规律。
不要一点一点挤牙膏，直接一步到位降到底，击穿那个心理临界点，购买力瞬间就会爆发。
第三剂猛药：房贷全面贴息
现在的政策总是瞻前顾后，生怕有人钻空子，生怕有人套利。
水至清则无鱼。
现在的当务之急是把火点起来，而不是担心火星子会不会溅出来。
要搞贷款贴息，就别只盯着新房。
新房要贴息，二手房也要贴息，甚至存量房贷也要贴！
给买房人真金白银的利息补贴，降低持有成本。
有人说，这样会不会有人套利？会不会有人炒作？
钓鱼都要用饵料打窝，舍不得鱼饵，怎么能钓到鱼？
只有让人觉得买房“有利可图”，市场才能好起来。
如果为了防范那一点点风险，搞得整个市场万劫不复，那是因噎废食，是最大的失职。
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最后，还想说几句关于救市的战术问题。
过去这三年，在救市上犯的最大的错误，就是搞“添油战术”。
隔三差五，出一些小政策，这种像撒胡椒面一样的政策节奏，效果不佳。
每一次楼市利好，都被巨大的市场下行惯性给吞噬掉，不到一个月时间，就没了声响。
救市如救火，甚至如打仗。
一直用添油战术，到最后会发现，打出的子弹很多，成本很高，但是效果一般。
解决这个问题的办法很简单，拿出毕其功于一役的勇气，集中所有优势兵力，把所有利好政策打包，直接All in，一步到位！
收储、降息、补贴、减税，能不能在短时间之内全部砸出来？
要的就是这种“饱和式救援”的震撼，只有这种力度的雷霆手段，才能瞬间扭转市场的悲观预期。
如果继续像现在这样畏畏缩缩，瞻前顾后。
这边想救市，那边又怕有泡沫；这边想放开，那边又怕担责任。
这样持续下去，最后的结果只能是：付出的成本越来越高，代价越来越大，而市场却在犹犹豫豫中彻底崩塌。
以上是F哥个人观点，供大家参考。
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