买房难度暴跌65%！南京上车最轻松的时刻到了
买房难度暴跌65%！南京上车最轻松的时刻到了
写作于 2026-01-17，数据为当时情况
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现在是南京买房最轻松的时候！
这不是F哥的暴论，而是有扎实的数据支撑的现实。
下面这张图就是2015-2025年的二手房成交价的中位数走势图：
2025年，南京的二手房中位数已经到了十年以来最低的水平。
曾经的最高点是238万，而如今不过117万。
为什么F哥要用中位数，而不是平均数？
确实有很多的统计报表，用的都是平均数据。
但是在房地产领域，看平均房价和平均收入是有问题的，因为平均数最容易掩盖真相。
如果只看平均房价，那些动辄大几百万，上千万的房子会瞬间拉高数据，让人觉得南京房价高不可攀；
如果只看平均收入，那些年薪百万的金领也会让人觉得自己收入“拖了后腿”。
以前就有个很出名的段子：
潘长江和姚明站在一起算平均身高，那是生生拔高了潘长江的身高平均值；
你和马云坐在一起算平均资产，那你也是亿万富豪。
这就是平均数据的迷惑性：如果头部数据过高，会把数据平均值拉高。
而中位数则不然，因为中位数是把所有数据按高低排列，取最中间那一个。
显而易见，中位数比平均数更能抵消极端高价或低价房源的干扰，
所以对比平均值，中位数更直观，更能反映市场更普遍的成交水平。
所以这次F哥用房价中位数来评估市场。
虽然中位数比平均值更难搜集，但是F哥还是费了很大的功夫找来了相关数据。
2
数据显示，现在南京的二手房中位数已经是117万。
它意味着，在南京这个省会城市，有一半的二手房成交总价都低于117万。
以前你拿着100来万，在南京只能看偏远角落或者“老破小”；
但现在，你可以在主城外围、在配套成熟的次新社区、在曾经不可一世的刚需板块里“挑肥拣瘦”。
现在不仅是价格上的缩水，更是选择权的回归。
以前是卖方市场，房东看心情跳价，现在是你可以拿着放大镜，去选地段、选户型、选物业。
这种从“求人给房”到“甲方选房”的身份转变，是过去十年从未有过的红利。
回望历史，2021年的中位数高峰是238万；
117万VS238万，显然现在的买房难度低了很多很多。
3
当然了，评估买房难度高不高，不是光看房价的绝对值，还要看买房人的收入。
房价/收入比值，是衡量一个城市买房难度的核心指标。
数值越高，压力越大。
同样的，这个房价收入比如果是用平均值计算，那么数据一样会受到高价房子和高收入人群的干扰，不够准确。
所以还是要使用收入的中位数来进行计算。
这次F哥计算的房价收入比，是用房价中位数除以家庭收入的中位数。
这个数据体现了排在南京收入50%的普通人群，购买一套二手房总价50%位置、这种普通房子的难度。
真正体现了普通人买房的难度。
最后算出来的2015-2025年房价收入比数据，令人惊吓。
数据是历史性的跳水，从最高的2017年27.28来到了2025年的个位数：9.73。
回看南京这十年的曲线，那是一部波澜壮阔的普通人买房“压力变迁史”。
南京楼市里普通人安家最困难的年份，竟然是2017年，而不是最火热的2021年。
这一年，房价收入比高达 27.28。
这意味着一个普通家庭要不吃不喝攒27年，才能买下一套中位数的房子。
这种窒息感，令人痛苦。
那时候买房不仅要钱，还要靠抢，还要找关系，那是真正的“地狱难度”。
而2025年，南京的房价收入比首次跌破个位数。
从 27 掉到 9.7，意味着现在的购房难度，下降了65%，仅相当于最困难年份的35%。
现在南京普通人买房，可以获得非常难得的呼吸轻松感。
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F哥知道，很多人其实还在等，等待市场底的到来。
但从2025年最后几个月二手成交中位数看，南京的二手房价格中枢已经趋于稳定。
走势图在反映一个事实：二手房市场价格中枢的水分已经挤得差不多了。
如果是投资客，劝你慎重，因为过去遭到的市场毒打，疤痕效应犹在。
但如果你是刚需，是那个想在南京安家、想让孩子有个稳定居所的普通打工人，2026年就是你入市的窗口期。
理由很简单：
当房价收入比从27.28降到9.73，南京楼市已经完成了最惊险的一跳。
这也意味着房子已经回到了“消费品”属性，不再是吞噬生活的黑洞。
15%的买房首付，已经是历史低位;
极为友好的南京公积金政策，无需借助商业贷款，光靠公积金贷款已经可以完全覆盖中位数的二手房，月供压力不高。
当大家都因为恐惧而观望时，机会反而正静静地躺在那里等着你。
写在最后：
最容易买房的时代，往往是没人敢买房的时候。
南京现在的房价，已经不再是高不可攀的山峰，而成为了普通人的避风港。
如果你手里攒够了首付，且有一份稳定的工作，2026年就别再被恐慌情绪裹挟。
平时有时间多去看看房，现在是在过去十年里，南京给奋斗者留下的最温柔的一次入场机会。
以上是F哥个人观点，供大家参考。
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