救楼市，上海摸着南京过河
救楼市，上海摸着南京过河
写作于 2026-02-05，数据为当时情况
[视频/音频略]
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上海这次收购二手房，不就是南京前两年的“以旧换新”吗？
有读者朋友在看了F哥前几天的文章《突发！国家队出手救市，政府亲自下场抄底二手房》之后，提出了这样的疑问。
确实，南京的朋友看到政府收购旧房子，业主换新房子，第一反应就是：“南京2024年就有类似的政策”。
从后面的市场走势看，救市效果好像不是特别理想，所以出现这种怀疑很正常。
如果我们只看到“以旧换新”的皮毛，确实容易觉得是换汤不换药，但如果仔细分析上海政策的底层逻辑，就会发现，差别还是很大的。
现在重新复盘2024年南京的以旧换新，政策刚出台的时候，确实稳住了二手房市场的情绪，从而在一段时间内稳住了价格。
但是南京当时主要还是政府搭台、开发商唱戏。
收购旧房的资金，要么是地方国资掏点家底，要么是房企自己垫。
这导致最后收旧的规模非常有限，并且难以持续。
而上海这次，真正解决了钱从哪里来的本质问题。
显然这次的大金主是建设银行，给出的是专项贷款政策，利息肯定不高。
上海有了银行做支撑，不仅政策的经济基础更加扎实，并且资金量级和后续的政策持续性就完全不在一个维度上。
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上海和南京，还有重要的一个差别。
南京之前的模式是要参与进来，就必须买新房，才能达成交易。
最开始能选的新房楼盘并不多，虽然后期扩大了范围，但是众口难调，老房子业主想买的新房不在范围内，以旧换新的意愿就不高。
上海试点的三个区，浦东新区的政策和当年南京差不多，是要求买新房子才能参加收储活动。
但是静安、徐汇和浦东不一样。
静安并不强制买现房，买二手房也可以参与收储，这就不仅带动了新房成交，还能激发二手市场的活跃度。
徐汇就更厉害了，看到一些上海的自媒体爆料，徐汇区可能并不强制老房子的业主去买房子，可以选择卖给政府，直接拿钱走人。
如果消息完全落实，那就很厉害了。
因为政府不再强制你必须把钱立刻投回楼市。
这种“不设限”的政府收储，更加纯粹，效果更好。
因为它给那些急需现金流、或者想彻底套现离场的业主们，提供了一个安全的官方下车通道。
没有了急卖房源降价砸盘，可以很好的保护住二手房价。
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两年前，南京以旧换新的救市重点，还是在新房的去化上。
而上海这次的重点在于收储。
政府收购二手房，是为了转化成“保租房”，而上海保租房其实已经发展的很成熟了。
保租房的租金能和同地段的商品房保持一致，所以价格并不便宜，但是依然很受欢迎。
原因很简单，上海的保租房地段好，生活方便。
并且是给政府交租，房东不会隔三差五找租客麻烦，租客住得很安心。
而南京两年前收的旧房子，后续是什么情况？有知道的朋友可以在评论区说一下。
写在最后：
上一轮楼市狂热的时候，二手房新房价格倒挂，南京开始公证摇号购新房，结果搞出了万人摇号，引发舆情，然后被重锤了一番。
后来上海面对同样的局面，也引入了公证摇号。
但是在南京的基础上，增加了入围积分，分数不够的不能报名摇号。
这个优化动作，有效控制了买房的人数。
再加上今年开始收储二手房，上海的操盘手，很有种摸着南京过河啊！
大家觉得呢？可以在评论区留言。
以上是F哥个人观点，供大家参考。
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