南京楼市的“压舱石”，正在集体消失

南京楼市的“压舱石”，正在集体消失

写作于 2026-03-03，数据为当时情况

[视频/音频略]

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很多人还没有注意到，南京楼市当前呈现出一种极其割裂的状态。

一方面是河西、大校场的千万级豪宅在云端蹦迪，开发商们恨不得把外立面镀上金边；

另一方面，是曾经支撑起市场流动性的“压舱石”—刚需楼盘，正在集体消失。

准确地说，不是房子没了，而是纯粹的、为年轻人准备的刚需产品没有开发商愿意做了。

前阵子到桥北转了一圈，这个南京最出名的刚需聚集地。

新出的一个楼盘单价竟然卖到了2.5万，起步户型都要120平米。

总价300万起步，这哪里还是刚需板块的楼盘。

对比现在桥北1万出头的二手房价，项目完全是曲高和寡、不接地气。

不要说桥北曾经卖到过3万，那都是过去的事情了。

刚需地段的楼盘改善化，是导致市面上刚需供应越来越少的罪魁祸首。

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去年南京二手房维持8万多套成交，而新房只有2万多，创下历史新低。 很多专家归结于“大环境”不好。

但在F哥看来，最大的缺口就在于优质刚需盘的缺失。

刚性需求一直都在，去年二手房的成交量就是最好的证明。

正是因为刚需新房缺乏供应，有一部分刚需群体只能去考虑二手房，这才稳住了二手房交易量。

但还是有一部分对生活品质要求高的刚需不愿意住老房子。

这部分需求是客观存在的，只要有好产品、合适的价格，他们都愿意买单。

这就是金茂晓棠能夺得去年江宁销冠的原因。

甚至就连石林云城这种拿地二十年的老盘，去年都能拿下雨花台销冠。

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南京现在不缺豪宅，缺的就是优质刚需项目。

一个健康的市场，应该是金字塔型的：

而南京现在的情况是刚需消失、中端改善萎缩、豪宅楼盘倒是有一大堆。

这种头重脚轻的结构，肯定是有问题的。

假如房地产这座金字塔，没有了刚需这个庞大的底座，上面的改善和豪宅就是空中楼阁。

这就是南京现在的困境。

去年新房的成交数据惨不忍睹，本质上就是因为南京楼市失去了刚需“压舱石”。

南京市场要尽快告别那种“全员改善”的幻觉，尽快恢复刚需市场的活力。

不能再盯着豪宅市场供应土地了，反而在刚需板块，供应一批地价不高的土地，哪怕容积率高一些也没关系。

开发商在刚需板块，用新的规范做出一些适配刚需的好房子，激活刚需市场。

这才是楼市破局的关键点。

南京的年轻人，想在南京拥有一个遮风挡雨的地方，而不是为了一个泳池会所，去透支未来几十年的收入。

以上是F哥个人观点，供大家参考。

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