123万成交！南京顶级学区房，价格到底了吗？
123万成交！南京顶级学区房，价格到底了吗？
写作于 2026-08-10，数据为当时情况
[视频/音频略]
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南京最贵的一批学区房，已经到了很多人过去连想都不敢想的价格。
就在8月初，树人学校最低成交总价来到了123万。
同在龙江的汇文中学学区房，也同样是120多万就可以买到。
29中的房东们扛得更久一些，挂牌报价没有明显松动，但成交却很少。
价格挂在那里，但是买家不接盘，那这个看起来的坚挺也只是名义上的。
几年前，100多万元想买到南京鼓楼区的一套老破小都很勉强。
如今，同样的钱已经可以拿到树人、汇文的入学资格。
由此可见，今年学区房这轮市场调整确实够狠。
也是受学区房的拖累，往年房价表现最好的鼓楼区，今年却是最惨淡。
把近期的成交价摆出来，很多人最关心的问题也出来了：南京学区房的价格是否调整到位了？
F哥个人的判断是：整体见底还谈不上，但是低总价的纯学区房已经离阶段性底部很近了。
接下来需要通过观察市场行情来确认是否到底。
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今年这轮凶狠的价格调整，有楼市转弱的影响，当然更直接的推力来自今年的入学政策调整。
鼓楼等主城区取消初中提前一年落户要求，区级细则也不再列出过去的学籍占用年限。
原先被学籍锁住的房源集中挂牌，供应一下多了起来。
买家那边松了一大口气。
过去孩子在读五年级时，家长就得赶着买初中学区房，错过时间可能影响入学。
现在只要在报名开始前办好产权、户籍等手续即可。
房东急着卖，家长不着急买，价格自然向买家能够接受的位置靠拢。
供需两边一起变化，旧的价格体系很快就撑不住了。
这轮价格调整已经把政策松绑的大部分影响计入房价，最先挨刀的正是面积小、居住条件一般、主要价值都落在入学资格上的纯学区房。
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树人、汇文的低总价房源，5月份以来，经历了最猛烈的一轮降价，如今已经接近阶段性底部。
他们的总价正逐渐接近周边普通不带学区的老房子，再往下走，房子本身的入学资格、地段、租金能提供一定的价值支撑。
当然接近底部是主观的判断，市场底部要靠客观的成交来确认。
判断学区房是否调整到位，接下来要观察以下几点：
第一个观察点落在同类房源上。
面积接近、房龄相仿，楼层和户型也差不多，至少出现三到五套真实成交，后面的价格没有继续下探，这才算形成了新的参考。
一套123万元的急售房，只能说明一个房东愿意认亏。
下一套不再大幅低于123万，才说明买家和卖家都开始认可这个价位。
第二个观察点就是8月和9月的成交价。
暑假本来就是市场的淡季，学区房更是如此。
如果8月还能守住现有成交价，没有不断冒出118万元、110万元的新低，第一轮恐慌降价的行情大致就走完了。
而9月则是传统的金九行情，主要观察成交价格有没有反弹，如果有，哪怕是小幅的，也能说明市场有稳住的迹象。
第三个观察点藏在挂牌量和议价空间里。
新增房源停止增加，急售房慢慢减少，原来动辄百分之十几的议价幅度开始收窄，市场稳住的信号才算明确。
如果房东愿意降价，但是买家仍然不来接盘，这样的价格还没有站住。
三个条件都出现，南京学区房的阶段性底部才算得到确认。
当前行情大概走到了门口，还差时间和成交数据把它坐实。
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初中入学的高峰还没有到来，学区房的需求也没有消失。
树人、汇文和29中的教学管理、升学成绩、家长认可仍在那里。
以前很多家庭想买，但是三四百万元的门槛把他们挡在外面。
如今总价门槛降到一百多万元以后，过去买不起的，现在也能有想法了，所以降价本身会带来新的需求。
变数在于这一批家长愿意为这张入场券付多少钱。
过去很多人相信房价还能上涨，几年的教育成本可以靠卖房赚回来。
现在这层预期几乎消失了，买家会把买卖差价直接算进入学成本。
按照目前的政策，家长可以把持有学区房的时间大幅缩短到几个月。
最快可以当年买、当年上学，等入学之后再把房子出售。
卖房时降的价，加上税费、中介费、利息等支出，就是孩子入学的成本。
打个比方，4月份120万买进，5月份登记，9月入学。
之后再以100万卖出，这中间的20万就当是交学费了。
所以教育价值还在，只不过入学资格从金融属性变成了消费属性。
今后买学区房的家长，和过去完全不一样了。
过去是问还能涨多少，现在则是问，为了孩子上学，自己愿意花（亏）多少。
写在最后：
南京学区房仍然有价值，只是过去由稀缺、焦虑和上涨预期共同撑起的高价，一去不复返了。
学区房还值不值得买？这个问题每个人都有自己的观点。
但是现在的市场已经是明牌：
孩子得到的优质教育资源能让家长觉得值得，这笔账才算得过来。
买之前愿意把亏掉的钱当学费，卖的时候才不会把希望全押在下一位接盘的家长身上。
以上是F哥个人观点，供大家参考。
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