40年房贷，月供少15%！这笔账很多人只算了一半

40年房贷，月供少15%！这笔账很多人只算了一半

写作于 2026-08-29，数据为当时情况

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中国人房贷的上限，一夜之间多了10年。

8月28号，央行和金融监管总局联合发布政策，将个人住房贷款最长期限从30年延至40年。

一笔100万元的房贷，利息按3.05%计算、采用等额本息还款方式。

贷30年的月供是4243元，延长到40年，月供是3609元，每月少还银行634元。

若还满40年，付给银行的总利息会从30年的52.75万元升至73.22万元，多出20.47万元。

这样一算就很清楚了，贷满40年比30年，月供少了15%，但是总利息多了38.8%。

这就是新政策引发争议的焦点：虽然月供少了一些，但是实际付出的钱更多了。

所以很多网友在讨论延长贷款年限之后，究竟是谁占了便宜？

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贷款期限越长，总利息越高，这笔账没有问题。

但是绝大多数贷款买房的普通人，是不可能还满30年、40年的。

而且很多人还不知道，中国至今没有出现还满30年房贷的人。

我们国家是在1999年才把个人房贷最长期限从20年延至30年。

这就意味着，要到2029年才会出现第一批还满30年房贷的人。

其实绝大多数人也不会持有房子这么多年，基本上不到十年就换房了。

贝壳曾经统计过，接近30%的客户选择在5年内换房，近50%的客户在10年内换房。

还有统计数据显示，大城市的房子平均8年置换一次。

我们不妨按照持有房产8年来计算40年房贷和30年的差别。

利息3%，等额本息还款方式。

30年方案月供4216元，8年累计还款40.47万元，其中利息21.88万元，剩余本金81.41万元。

40年方案月供3580元，8年累计还款34.37万元，其中利息22.67万元，剩余本金88.30万元。

虽然40年方案前八年总月供少付6.11万元，但是卖房时结清贷款要多还本金6.89万元。

两笔钱相抵，选40年房贷8年之后结清，要多付约7900元，这就是银行多赚的钱。

算下来一年不到一千块，对比下降15%的月供压力，并不难接受。

而银行这一边，同样的房贷，能够收到更多的利息。

这是双赢的局面。

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40年房贷给购房者的好处很具体。

本金可以晚一点还，手头的现金能多留一些，生活的压力更小一点。

更低的月供对于租房居住的群体，意义重大。

当房子的租金超过月供的时候，不少人就会考虑自己买一套房了。

过去房贷月供比房租高很多，租房更划算。

但是此消彼长之下，房租大于等于月供的时候，帮房东供房还是供自己的房子，相信大多数人都会选择后者。

所以这次延长十年贷款年限，最先刺激的是有居住需求、又处于摇摆状态下的买房群体。

还有一小部分特殊的房产投资客，也会进场买房。

他们的投资风格是购买市区交通方便、低总价、高租金的老房子。

现在银行存款利息低，各种理财收益也不高，有一些投资客钟情于高租金回报率的小户型。

这类房子每年的资金回报率能达到3%，甚至4%以上。

不仅收益率远远超过市面上的各种理财产品，而且安全性也是极高的。

租金不变，月供却变得更低，他们就更乐意继续投资房产。

促进原有的购房需求进场买房，就是房贷年限从30年延长到40年最大的作用。

但是我们也要清醒地认识到，对于没有需求的群体来说，这个政策作用不大。

就算把房贷延长到50年，不想买房的人依然不会买。

说到底，40年房贷真正打开的，不是一套房子的门，而是一道现金流的缝隙。

它让月供少了15%，虽然还满40年之后要支付更多利息，但是中国至今没有人还满30年房贷。

大多数人不到十年就要换房、结清贷款。

对他们来说，每月的按揭，实打实降低了15%。

这个政策能做的，是把购房门槛降低一点，把期限拉长一点，给有需求却还在犹豫的人一个下手的理由。

至于选30年还是40年这个问题，大家只需要搞清楚一点：

房子最终是拿来住的，不是用一辈子还的。

以上是F哥个人观点，供大家参考。

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#房贷 #买房 #南京