南部新城大校场的昨天、今天与明天
南部新城大校场的昨天、今天与明天
写作于 2025-01-13，数据为当时情况
[视频/音频略]
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前几天F哥无意中看到了自己2020年底在大校场跑道公园航拍的视频。
[视频/音频略] 2020年12月
当时的大校场作为南部新城的2.0部分，刚刚开始起步发展，整个板块都是一片大工地，除了一些工程机械，什么都没有。
时间来到2025年1月，这个时候再去看大校场，变化是相当大，比起过去，多了很多东西。
[视频/音频略]
在视频中可以看到，金陵中心的配套商业华润万象城已经封顶。
预计万象城2026年开业。
金陵中心的住宅部分接近交付。
中国历史第二档案馆已经建成。
中芬交流中心接近完工，正在收尾。
此外，大校场其他位置已经建成投入使用的公共设施还有不少。
比如南京外国语学校南部新城校区、秦淮区南部新城全民健身中心和南京市规划和自然资源局档案馆。
南京外国语学校南部新城校区
秦淮区南部新城全民健身中心
以上这些都是地上的工程，肉眼可见，而大校场的地下工程，进度也很快。
大校场的地下综合管廊工程，一共有14条，总长度超过20公里。
通讯、供水排水、电线、煤气等管道全部在地下。
有了地下管廊，就能避免将来增加管道而反复对公路开挖，从根本上解决“拉链公路”的问题。
还有一项更受大家关注的重要地下工程，就是地铁。
而今年将是大校场的轨道交通丰收年。
大校场当前有三条在建的地铁在建，分别是5号线、6号线、10号线二期。
陈市长刚刚做的《政府工作报告》，其中明确提到：2025年，开通运营5号线、3号线三期、10号线二期，力争建成6号线、宁马城际。
看这个表态，今年5号线，10号线二期两条线今年通车运营基本稳了，不过6号线想要通车，可能会有一些压力。
5号线的走向是南北向，沿途经过鼓楼、秦淮、江宁，这条线是换乘王，与多条地铁交叉换乘。
10号线则是东西向，经过浦口、江北新区、建邺、秦淮、江宁。
这两条地铁通车，不仅增强了大校场的交通便利程度，还能进一步提升大校场的地缘优势，虹吸更多的改善客群到大校场安家置业。
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大校场的规划落地速度，给板块注入了强大的信心。
2024年大校场一共卖出了2400多套新房，位列南京第一。
新房销售面积也是第一，销售额更不用说了，大校场新房的单价在南京处于第一梯队，所以大校场就是去年的南京新房三冠王。
去年11月F哥就做了这个判断：《大校场拿下南京新房销量三冠王，已经板上钉钉》
这份成绩非常出色，但是如果把时间拨回2024年初，恐怕谁都想不到大校场能有如此优秀的表现。
因为在当时看来，大校场的新房市场相当凶险。
一方面是楼市市场大环境不好，另一方面是供应量很大。
去年整个大校场一共有十几个楼盘在卖房，两千多套新房的供应量，在一年内争相上市，竞争烈度直接白热化。
现在看到成绩可以事后诸葛亮，但是当时可是为大校场捏了一把冷汗。
这么大供应，搞不好就会造成踩踏式出货，假如开发商疯狂降价砸盘的话，那大校场就要废了。
去年气氛最紧张的时候，有些人为了吸引眼球刷流量，动不动就是大校场放假暴跌，单价3万多买南部新城的标题。
熟悉行情的人，知道这些降价的房源是内环南线以北的“四叶草”四个楼盘，并不是大校场跑道上的楼盘。
但是也有不明就里的买房人，跑到大校场那边的楼盘直接问开发商，你们房子单价3万多卖不卖？
南部新城四叶草
好在大校场咬牙坚持了下来，守住了底线，没有用低价砸盘，终于熬过了最艰难的时刻，守得云开见月明，年底交出了一份亮眼的成绩单。
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平稳度过了2024的供应高峰期，大校场后面的道路就是一马平川。
接下来大校场的新房供应量会急剧收缩，再也不可能出现2024年那么大的供应量。
首先是之前的老楼盘，已经到了楼盘销售周期的尾声，有的已经清盘收官，有的所剩房源也不多了。
然后未来能看到的新增楼盘，也是屈指可数。
2024年全年大校场没有出让一块宅地，2024年之前出让的土地，也就只有一块NO.2023G77还没有开发上市。
据可靠消息，2025年的土地出让计划，也就只有两块地。
就算年后走完招牌挂流程，能形成新房供应，也要到今年的下半年。
显而易见，今年大校场新房的供应量会迅速下滑。
然而与供应端相比，市场需求端则没有这么大的下降。
而且随着大校场的快速发展，资源迅速落地，会有越来越多的主城区买房人把目光投向大校场。
当供应量小于需求量的时候，市场会出现什么状况，相信大家都应该清楚。
不过要说2025年大校场要闹房荒，也有些夸张了，整体上看还不至于完全没有新房卖。
但是假如拆解一下大校场现有的库存，以及未来的开发方向，小面积低总价的房源是越来越少。
博雅和著与中信泰富九庐的小户型卖得差不多了，唯一有大量106平米、118平米、130平米小户型的华润，拿了销许却不推盘。
显然是想等着别的楼盘小户型卖掉之后，玩一出奇货可居涨涨价。
而后面的地块，肯定是143平米起步，如果是洋房，那起步面积会更大。
所以今后想要用较低的成本上车大校场，恐怕越来越不容易。
对于大校场，F哥依然保持之前的观点，如果手握500-600万预算，无论从交通、资源配套还是未来发展潜力看，全南京最值得买的板块就是大校场，没有之一。
以上个人观点，供参考。
如果大家有什么想表达的，可以评论区留言，或者加F哥微信。
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