黄奇帆最新演讲：今年房地产止跌回稳，不再对经济负拉动

黄奇帆最新演讲：今年房地产止跌回稳，不再对经济负拉动

写作于 2025-01-14，数据为当时情况

[视频/音频略]

著名的学者型官员，重庆前市长黄奇帆，1月12号在西安参加2025第四届企业创新发展大会。

在这次峰会上，他做了一场主题演讲：《以改革来化解难题，以开放促进发展》。

整个演讲时长接近两个小时，其中黄奇帆多次谈到了房地产，提出了自己的见解。

由于视频太长，为了方便大家了解情况，F哥把他这次讲话中关于房地产的内容整理成了文字，大家花几分钟看一下文章，就可以节省很多时间。

01

日本经济泡沫与城市化的比较

日本货币升值的时候，大量的人都发财了，都去造房子，买房子，买世界的房子，买日本的房子。这样就使得大量的房价上升泡沫，等到日元一贬值，整个的鸡飞蛋打，火上浇油。

90年日本房地产泡沫崩盘的时候，日本的城市化率已经达到了77%，这个其实就是户籍人口的城市化率。从90年到现在30年过去，他现在的城市化率也就是78%、79%。意思就是90年日本城市化率到了顶峰。

到了顶峰以后，房地产泡沫了，大量房子甩出来，没有农村人口进城可以接盘，最后就憋在那里，大家憋着套了二十多年。

中国这次房地产调整，我刚才说了，实际上我们城市化率，户籍人口城市化率才到了一半，48%。

过去几十年增加了30个点，今后几十年还可以加30个点。所以我们有足够的循环空间以后可以化解。

02

中国房地产市场调整的经济影响

宏观上看，中国这次房地产是严重的调整，严重的冲击。

如果继续严重的调整下去，比如说刚才说的五项指标跌了百分之五六十、六七十。如果再有两三年再跌个二三十，跌到七八十、五六十的话，那整个经济老百姓的住房就会崩盘，就会变成断供的房。

许多老百姓房子可能进入拍卖的情况，然后各种房产商，就会倒闭。现在坏账债务在房产商手中，他一旦破产、关闭、倒闭，债务就是坏银行的账。

银行增加10万亿、20万亿、30万亿的坏账，那银行是全国的财富，那也是不得了的事。

房地产又是一个拉动中国经济的一个重要的一个支柱产业。它如果负增长过长，把中国GDP增长也会拉低。

总之房地产也是龙头产业，房地产业萧条，跟房地产有关的制造业有四十多个行业，什么机械、家电、建筑行业，各种各样的产业都会衰退。

房地产也是个很大的就业面，他这一困难至少减少几千万农民工、建筑工人的就业，总之这方面是必须解决的。

03

国家应对房地产危机的五种措施

当下直截了当的对房地产的拯救，至少国家在三中全会以后，在去年9月24号政治局开会以后，国庆节以后的各部门布局的救市措施里，在经济工作会议的文件里，都体现了至少有五种措施。

第一个措施就是国家在去年初拿3000亿，到了九月底呢，明确宣布拿3万亿。

我估计到明年，还会有个3万亿，甚至变成6万亿。

总而言之，最终会有个几万亿甚至10万亿来收购房地产的库存。

我们这场房地产的危机关键是产能过剩，差不多有20亿平方米的一手房库存，那这个库存至少会带出10万亿的现金流，回不来，房地产商就资金链断断了以后，就出现各种各样的三角债问题。

如果我们国家拿了几万亿，现在房价是比正常价格打了6折、打了7折。

我们正在打6折的情况下，本来1万亿买1亿平方米，现在可能买1亿6平方米，可以多买很多的房子。

中国政府，可以用这个概念，买它10亿、15亿甚至20亿平方米的库存，把房产商的库存变成国家储备的国有产权的房屋。

这个国有产权房屋租赁给老百姓做公租。任何一个国家应该都有这样的公房。

这公房是给老百姓城市居民居住的，香港有50%，新加坡有71%，一般的国家会有20%到25%。

我们国家也明确要建立20%到25%左右的国家产权的，给老百姓居住的保障房。

因为过去这些年房地产过分的发热，使得我们政府手中的保障房只占居民的需要的总量的5%。

所以利用这一次把我们10亿人口，假如说有2亿人是需要政府保障房，一个人十来平方米要二十多亿。

现在有5%在手中，还要增加15% 16%个点，那么就需要买它个十几二十亿平方。

如果买了以后，政府手中有了这二十多亿平方米，就能够给两亿城市居民，不管农民工进城要租赁房，还有大学毕业生当时买不起房，要租赁这些房，总之就可以起到保障作用。

同时开发商拿到了这笔钱呢，他拿到了5万亿，他不是利润，他要去还债。

5万亿到了债权人手中，债权人又会还他的债务，有两次三次一循环就可以十几万亿、二十万亿的三角债的出清。

所以这是一个一举两得的事，国家现在正在推进。

同时最后要说的话，是不是政府就套牢了，要拿5万亿、10万亿套在里边几十年背债呢？

用不着的，因为你是打了6折买的房，然后你租赁给老百姓做公租房利息商品房的租金，每个月的租金也差不多打6折。

所以你就等于商品房买的商品房出租一样，投入产出是平衡的。

你把这笔租金作为REITS在资本市场上发债券，ABS债券发了以后，这个债券是可以有4%左右的利息收入的。老百姓现在一百多万亿存款，利息是1.8%。

那么老百姓完全高兴的会拿出10万亿买政府这个债券，最后可以得到4%的回报。

所以这件事一举三得，市场增加了老百姓理财的资金资本，政府多了20%人口获得保障房居住的能力。

第三，房产商把自己十年二十年积累的卖不掉的库存打了个6折卖给了中国政府。

一举三得，就化债就把它划掉了，这是一件事，这件事现在正在做。

年初说3000亿，现在说3万亿，我绝对相信到明年事情赚的好了，3万亿翻一番变6万亿、10万亿。

最终这十万亿也不是要政府财政出的，也不是100年套在里边的，所以这件事是个市场行为，一举三得，这是一个措施。

第二个措施就政府已经拿出几万亿，是支持地方政府对城中村危旧房进一步的加深改造。

然后进一步提出来，我刚才说的2万个镇里边乱糟糟的比较老破旧的房子，也应该放到这种改造里，因为它就是城市的一部分。

所以这些事情说明中国今后三年、五年基础设施还有很多可以做的事。

第三个就是中国的企业的房产系统的融资。

在这一次改造以后进行调控，会把现在房产商百分之八九十的负债率，会着力的把它降到50%左右。

04

中国开发商的问题

房地产是重资产，全世界房产商负债率都不超过50%，包括香港搞是炒房地产的祖宗，香港所有房产商平均负债率30%到40%，中国才出现了百分之八十九十。

因为我们买地的钱是借来的，造房子开发贷又是借来的，房子造好了还没造好了，都卖出去，按揭贷款又是借来的，三个负债率叠在一起，这样就百分之八十九十的负债。

如果你买房子的钱是自有资金，你100亿买了一块地，这个地是你的钱，你抵押给银行拿到了七八十亿做开发贷。

所以如果你三个贷款，有一个是自有资金，两个是正常的贷款，叠加在一起（负债率）就是百分之五六十。

所以这里边是我们前道源头上没管好，这地方不要发明创作，就按全世界通用的规则，买地的钱不能银行背着，百分之八十九十银行背着，而是要用自由的资本，这是个铁的原则。

我在重庆就这么干的，重庆的房产商的负债率就相对低一点，就这个原因。

你不能为了让他负债，然后地价翻一翻，300万一亩变1000万一亩，增加的钱还是银行在后边堆。这样的话，房产商的地王，出格的地王都会出现。所以这件事必须在源头管住，这是一个。

第二个，老百姓按揭贷款绝不能把首付给丢了，丢了就要闹金融泡沫、金融灾难。

所以百分之二十三十的首付，第一套房二三十的首付，第二套房50%的首付等等。这样的话，把这件事就平衡了。

最终使得整个中国的金融系统，房地产占有中国金融资源百分之四五十的状态，就要把它调整过来。

调整到20%到25%就形成一个新常态稳健的状态。

75%到80%的金融是为实体经济、工商企业服务。房地产占有的资金不能再像过去那样占了40%以上，甚至有的地方占50%以上，金融资源都被房地产吸收了，这个格局要变化。

最终老百姓的资产，家庭资产，现在我们中国百分之七八十的老百姓，家庭财富或者家庭资产就是那个房子。

正常的情况下，家庭资产有40%到50%是房产资源，房产的金融资源等等，不能在这么一棵树上吊死。

总而言之，中国的金融系统跟房地产关系在这一次调整中也会得到化解。

整个中国房地产的企业数量现在有九万多个，全国差不多。

就是我们14亿人，城市居民九亿多人，每一万人摊上一个房产公司，世界之最。

我可以这么说一句话，全世界180个国家全部的房产商、造房子的房产公司没有我们中国多。

所以中国全民炒房，工农兵学商哪个行业在过去十年不开个房产公司，好像吃了八辈子的亏不搞房产。

整个美国你知道有多少个开发公司？特朗普家里边也是个开发公司，美国开发公司没超过500个。

这是美国房地产协会会长跟我聊天的时候，我专门问了他，他讲了这些概念。

我总的意思是什么呢？（中国开发商）太多。

我自己认为这一次两三年以后，大家再来次统计的话，中国房产商的企业注册为开发贷，开发房子的造房子的企业会降到2万个以内。

差不多7万个（开发商）里边，会有六万多个是自主歇业，还有几千个可能破产关闭、收购、兼并、合并，硬碰硬的调整、消失。

有一大半是现在开始停业了不干了，逐渐就注销了。自己注销了也没什么债务问题，就自己消失掉了。

总而言之，中国房地产不规范的高利贷借贷，高贷款的比例融资，高地价的买地大楼盘的造房。

这个大楼盘达到了100万平方米，算小的1000万、1500万平方米的一个个楼盘。

大家去看，凡是中国房产商最近五年搞到1000万平方米以上楼盘的房产商，现在通通倒闭。

碧桂园在马来西亚发神经搞了个2000万平方米的一个开发区，我在大概五年前看到他这张规划图，一看我就知道碧桂园一定要不了了几年倒闭。

神经病发神经，本来干的好好的，忽然发神经去干这么个活。

恒大在中国南通搞了个1500万平方米的小区，在海南海花岛也搞了个1000万，恒大也进入灾难的窟窿里面。

所以总而言之，开发商这些不规矩的、不规范的，一根筋吊着发疯的行为，今后逐渐会减少。

05

中国房地产市场未来新格局

经过这一场暴风雨的洗涤，中国房产进入到一个新格局新常态。

不管是金融还是建设规划，还是各个方面都会有更好的有序的发展。

最后大家关注的就是房价，中国的房价在2020年家庭收入23年到30年买套房，这个国家有统计，全世界一般家庭收入7到10年买套房。

这次一跌，房价已经从2020年那个高房价，现在2024年已经跌到了2014、15年的房价的均价。

这么一来，现在的房价跟老百姓收入比，已经不是二三十年买套房，是十几年，10年到12年买套房，那么这个收入比缩小了一半。

如果今后十年的房价不会马上又往上涨，又去翻一翻，但是每隔十年GDP翻番了，人均收入翻番了，这个时候收入比跟房价比就会从现在10到20年缩小到8到10年，就跟世界合理的售价比相当。

人的一生四十多年的收入，工作四十多年，收入6分之1的钱买套房。

世界上房地产有个概念，如果一生的6分之1的收入买套房合理。

还有你如果不买房子，租房，一年的收入的6分之1租套房也是合理的。

如果你一年收入拿了50%的钱租房，你房子的成本太高，你不该做那么大那么高的房子。

所以总而言之三个6分之1，一租房，年收入6分之1租房，一生收入四十多年收入的6分之1买房。

中国中长期来说，我们的城乡融合为城市会提供大量人口，会把房地产过剩的产能会吸收掉一块。

第二眼下当下的短期来说，中央政府已经出台的5种措施也在化解房地产难题。

最后归结为一句话，2025中国房地产止跌回稳，形成未来发展新阶段的起点。

大家要有个乐观向上的判断，房地产在2025年以后，不会再像过去四年对中国经济是负拉动。

你本来有七个点（GDP），房地产的负拉动两个点，你最后变五个点。

至少今年房地产不再负拉动，它也不一定是正推动，这样你其他的产业该有多少点就多少点。

这样的话止跌回稳以后，我们不希望房地产又来五年翻一番。

但至少15年、20年，随着GDP15年20年翻番，房地产业同步增长，这是会出现的新格局。

以上就是黄奇帆最新演讲中关于房地产的主要部分，不难看出看他对中国房地产未来并不悲观，对止跌回稳保持乐观。

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