第四代住宅价格战！河西中部700多万上车，噪音死局能否被开发商破解？
第四代住宅价格战！河西中部700多万上车，噪音死局能否被开发商破解？
写作于 2025-02-19，数据为当时情况
[视频/音频略]
1
大家受得了么？今年700多万就可以在南京河西中部买到第四代住宅了。
去年第四代住宅的风潮率先在南京河西刮了起来，然后席卷江北、江宁。
南京买房人对第四代住宅的认可度比较高，带头吃螃蟹的几家开发商在都获得了不错的销售成绩。
既然第四代产品通过多个项目被市场证明是有效的，那么后面必然会有大批项目跟进。
于是今年第四代住宅就要在南京遍地开花了。
第四代住宅
不过目前在售的第四代住宅，价格不低，尤其是河西中的房子，原本价格就不便宜，通过第四代概念加持的几个楼盘，就更贵了。
去年河西中部总价最低的第四代住宅，就是位于河西万达的招商金陵序。
这个楼盘最小150平米，总价也在850万以上。
然而今年河西中的第四代住宅就要开始价格战了。
有开发商要把河西中的第四代住宅价格打下来，预计最低上车总价只要700多万，不到800万。
这次出手的是河西的坐地虎—奥体建设。
2
2023年12月份，奥体建设以3.4万/㎡的楼面价，拍下了绿博园东面，应天大街以北的G88地块。
按照奥体建设的命名习惯，毫无悬念，G88一定是一座新的植物园，具体用哪种植物，就等开发商揭晓。
G88地块的容积率只有1.8，一共规划了六栋楼8-17F，其中五栋小高层，一栋洋房。
从外立面看看，G88是典型的第四代住宅，每户都有独立的大露台。
整个小区有三种户型，139平米、179平米和232平米。
小户型139平米全部位于第一排的小高层，是经典的四开间朝南的四房。
奇数楼和偶数层，露台所在的位置不一样。
后排的小高层是179平米户型。
唯一的一栋洋房，户型则全部是232平米。
这个户型非常厉害，不仅是一户一层的大平层，客厅还是层高6米多的挑高墅厅，相当阔气。
现在南京顶豪非常流行这种墅厅，但都是在300、400平米上配置，而奥体建设232平米就给了这个设计。
项目的放风均价，在6万的样子，实际成交价，应该会低于6万。
于是139平米小户型的总价，就会来到700多万。
奥体建设就这样把河西中部的第四代价格打了下来。
3
现在河西的楼盘，面积一个比一个大，为什么G88最小面积只有139平米呢？
这个和地块的位置有关系。
熟悉河西的朋友都知道，G88的南面就是内环南线高架，平时车流量比较大。
南面第一排，影响最大。
如果这一排的房子，户型面积做大，总价一高，再考虑到高架的抗性，就会更难卖。
做到140平米以下，面向河西万达这边的地缘客，市场覆盖面更广一些。
周边还有很多住着100平米左右房子、想要改善的地缘客，139平米对于他们来说，升级置换一下，700多万的房子，压力并不大。
而且控制在140平米以下，契税还能少0.5%，这也节省了好几万块钱的摩擦成本。
G88项目，套数最多的就是第一排的139㎡户型，这个盘卖得好不好，这个户型的去化起到决定性作用。
虽然是第四代住宅，但是南面是南京最繁忙的高架，噪音抗性比较大，销售压力不会小。
就算把南面全面换成隔音玻璃很好三玻两腔的夹胶，但是买房人心理上还是不容易接受的。
毕竟旁边的保利天悦，就被这个问题困扰了很多年，无论是当年卖新房还是现在的二手房，都比较难。
即使它是保利在南京唯一一个最高端的天字系项目，也被高架上的车流深深影响。
F哥这里有一个方案，假如奥体建设如果能够采纳，那么就能大大减轻G88的销售压力了。
办法说起来也很简单：只要在内环南线高架上面加盖一个全封闭的隔音罩就行了。
隔音罩可以有效降噪，只要在这一段加装上这个，G
88就好卖了。
开车走过内环南线的朋友，都知道这一段有一部分已经装了隔音罩。
但是到了滨江铂悦府这段就没了。
只要奥体建设能把隔音罩从东边一直延伸过来，那么楼盘噪音的问题迎刃而解。
不再担心噪音对楼盘销售的影响，周边的邻居也会感恩奥体建设。
因为只要有了隔音罩，保利天悦和滨江铂悦府的二手房价，每平米至起码能涨几千块。
现在皮球踢到了奥体建设脚下，内环南线的隔音罩要不要搞？
阻拦这件事的主要矛盾无非是两点：
1、行政成本 2、经济成本。
运作这个事情，首先肯定是要相关主管部门点头，运开发商想要操作这个工程，需要不小的能量。
好在奥体建设是南京本地的国企，又是整个河西新城建设的排头兵，如果真的想操作，应该还是能协调下来的。
如果奥体建设都搞不定，那别的开发商更不行了。
再一个就是经济成本。
给这一段高架装一个封闭式的隔音罩，工程造价小几千万应该是要的，这钱要让财政出恐怕不现实，只有开发商自己掏腰包。
如果奥体建设买单，那整个小区每平米建安成本就要多几千。
就看开发商怎么算这笔账了，加了隔音罩，成本能不能让买房人买单。
不加隔音罩，房价肯定要便宜几千块，尤其是第一排的139平米，价格肯定上不去。
隔壁的保利天悦，近期二手成交价已经不到5万了。
如果不加装隔音罩，G88第一排的139平米户型，单价卖5.5万以上市场能接受的。
如果没有隔音罩，5万就是极限，就算降到这个价格，可能还不好卖。
但是如果有了隔音罩，单价卖到5.5万以上，市场是能接受的，去化速度也不会慢。
接下来就看奥体建设如何权衡了，如果真的能把这事搞成，那奥体建设就是经济效益和社会效应双丰收。
房子卖得价格更高、卖得更好自不用说，周边几个小区：保利天悦、滨江铂悦府、金基汇锦国际、莱蒙水榭春天业主都要排着队给开发商送锦旗。
以上就是F哥的一些想法，支持给内环南线加盖子的读者朋友可以点赞转发这篇文章，让奥体建设的高层看到大家的诉求。
南京买房卖房咨询，扫码加F哥微信 ** **
** **