救市政策大擂台！南京拆迁"超级房票"VS宁波"六区减税"
救市政策大擂台！南京拆迁"超级房票"VS宁波"六区减税"
写作于 2025-03-13，数据为当时情况
[视频/音频略]
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楼市救市政策的创新思维，还是要看看浙江人的智慧！
最近浙江宁波搞了一个大活，出台了一个减免契税的政策，路子是相当野。
买过房、办过房产证的朋友都知道，首套房和多套房交的契税，差距是很大的。
在南京，面积在140平米以下的房子，首套和二套契税都是房价的1%，但是第三套房就要交房价的3%了。
可见首套房、二套房、三套房的认定，对于交多少契税是至关重要的。
一般来说，这个认定范围都是在整座城市之内，南京就查询买房人在全南京范围内有几套房。
但是宁波最新的政策则别出心裁，他把整个宁波市区按照六个行政区的划分拆分成独立的六个查询区域。
六个区的房子互不影响套数认定。
打个比方，小明在宁波海曙区有房子，他到鄞州区买一套房子，按照以前的政策，这算第二套房，然后他再到镇海区买一套房子，这就是第三套房，要交3%的契税。
但是按照最新的契税政策，宁波六个区之间的房子互不影响，小明在这些区分别买一套房子，都可以被认定是首套房，按首套房缴纳契税。
理论上，现在到宁波六个区分别买六套房，这些房子全可以按首套房交契税，省了一大笔税钱。
宁波这样调整政策，目的非常清晰，就是要鼓励市民多买房子。
但是姿态放得这么低，确实让人想不到。
要知道最近几年宁波经济发展相当强劲，去年GDP成功超越天津，抢到了全国第11的位置，接下来就要挑战南京GDP前十守门员的位置。
按照目前的发展势头，宁波机会不小。
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看到宁波最新出的契税政策，有星球会员问F哥，南京也会不会抄一下作业，也把每个区独立开来？
这样他原先在鼓楼和建邺区的房子，不会影响他到秦淮买房子被认定为首套，这样他可以少缴很多契税。
F哥想了一下，觉得不太现实。因为如果真这么干，那就太刺激了。
因为南京现行的政策是，140平米以下的房子，首套和二套契税都是一样的，只要交一个点。
这就意味着一旦南京抄宁波这个作业，每个区各买两套房，只要在140平米以下，那都是按首套房交契税。
这也太出格，别说税务局受不了，南京操盘手也不会主动迈这么大步子。
而且降低契税刺激出来的买房人，原本就是潜在的需求，治标不治本。
对于没买房想法的人来说，契税取消也无法刺激他们下手。
星球会员继续问：那南京接下来还会出台新政策刺激楼市啊？
F哥说，其实已经有动作了，如果政策落地，促进市场的效果肯定比降契税更好。
星球会员问：什么政策这么厉害？
F哥说：那就是房票拆迁。
前两天南京住建委已经在官网上公示了政策：
关于《南京市住宅房屋征收房票安置办法（试行）》（征求意见稿）公开征求意见的公告
其实南京现在是有两份房票安置暂行办法：
《南京市国有土地上住宅房屋征收房票安置暂行办法》和《南京市征收集体土地涉及住宅房屋房票安置暂行办法》
这次出征求意见稿，不仅把两份两个暂行办法合并起来，还要继续优化政策。
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F哥比较了新出征求意见稿和现在的暂行办法有哪些地方不一样。
1、扩大了土地征收使用范围
征求意见稿直接合并了现在暂行办法中的房票安置政策范围，直接涵盖国有土地和集体土地两类住宅房屋征收，并且明确城市更新、城中村改造可参照执行。
2、细化了各部门的职责划分
暂行政策仅明确各区人民政府为责任主体，未提及市级部门分工。
征求意见稿里细化了分工：
市城乡建设部门指导国有土地房票安置；
市规划资源部门指导集体土地房票安置；
市住房保障部门负责“房源超市”管理；
新增“房票管理部门”负责日常管理。
3、扩大了房票使用范围
暂行的房票征收使用范围有限制。
国有土地征收的房票，只能用于购买安置房或商品房。
集体土地征收房票在满足居住需求的基础上，也可以持房票购买公寓、储藏室、车库、商办等。
征求意见稿里没有限制，直接把房票用途扩展至公寓、储藏室、车位、商办等。
并且进一步明确国有土地房票为货币补偿形式，集体土地房票为安置方式 。
4、增加了房票面额
暂行政策中，房票金额=安置面积×评估单价，差价纳入征收成本。
征求意见稿里，国有土地房票金额=货币补偿金额（不含装修、奖励等费用）；
集体土地计算方式与现行一致，但新增了“房票结算金额=票面金额+购房奖励”。
5、扩大房票使用主体
暂行办法里房票仅限被征收人及其配偶、父母、子女使用。
征求意见稿则扩展至近亲属，包括兄弟姐妹、祖父母、外祖父母等。
6、房票结算规则有差异
暂行办法仅要求“及时结清”款项。
而征求意见稿则规定，交付后1年内兑付100%款项。
期房 ：签订合同后兑付50%，交付后兑付剩余50%（可约定调整）；
同时明确跨区购房的奖励结算机制（“谁受益，谁奖励”）。
7、加强奖励机制
暂行办法仅集体土地房票安置可享，有不低于10%的奖励 。
新的征求意见，集体土地保留10%奖励； 国有土地新增购房奖励 （如申购市本级安置房可额外奖励）；
明确跨区购房的奖励资金来源（房源所属区承担）。
8、兑付现金
征求意见稿统一了兑付现金的规定。
征收国有土地的房票，购房后的房票余额，可以申请兑付现金。
征收集体土地的房票，要使用票面金额超过90%，购房后的房票余额，才可以申请兑付现金。
显而易见，这份征求意见稿通过之后，房票安置的作用就更明显了。
正好再配上今年要进行的土地征收、城中村改造和城市更新项目，就形成了一个政策闭环。
要知道今年南京计划改造老旧小区138个，浦口区发布了四个土地征收成片开发方案，总面积达到了344.53万方。
这一套组合拳下来，新房库存肯定会快速卖掉一批。
要知道，很多拆迁户的痛点就是安置房拿房太晚，房子质量差。
有的人家里是在他读小学的时候拆迁的，但是等他读到了中学还没有拿到安置房。
而且安置房的质量也比不过商品房，现在搞房票拆迁，很多人是很欢迎的。
那么新的房票政策会什么时候出台呢？不用着急，也就是下个月的事了。
因为现在的两个房票拆迁暂行办法，都是在2025年4月17号到期，所以新的房票拆迁政策大概率就是4月18号开始实施。
拆字一喷，喜提大奔；挖机一响，黄金万两；房子一扒，帕拉梅拉；房子一移，兰博基尼。
家里正在拆迁，或者要拆迁的读者朋友，事关重大，要好好关注一下相关政策了。
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