南京历史第二地王，一场精心设计的阳谋
南京历史第二地王，一场精心设计的阳谋
写作于 2025-05-01，数据为当时情况
[视频/音频略]
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赶在五一小长假前一天，南京进行了今年最重要的一次土拍。
其中最受市场关注的便是河西中绿博园G28地块。
地块的位置很好，河西中，奥体北。
北面一路之隔就是去年销冠楼盘绿城华发金陵月华。
2024年全年金陵月华销售额61亿，不仅是南京销冠，还是江苏省销冠。
另外金陵月华当年土拍，楼面价43473元/㎡，是南京楼面价第二的地王。
地块的素质也相当出色，容积率只有1.8，比金陵月华的2.2要低不少。
所以G28吸引了绿城、华润、建发、招商、奥体建设等多家开发商报名。
市场也对G28给予厚望，希望拍一个地王出来，提振南京楼市的信心。
最后经过226竞价，从上午拍到下午，最终G28被招商以32.04亿元成交，楼面价45053元/㎡。
这个单价仅比南京历史第一地王，较葛洲坝中国府45213元/㎡地王记录仅差160元/㎡"。
G28没有成为南京第一，略显遗憾。
南京这次拍出历史第二地王，市场有着不同的观点。
乐观的人认为南京市场要好起来了，悲观的人则说南京差杭州太远了。
有一说一，前两天杭州深圳同一天土拍，杭州继续出地王，而深圳的地王地块都流拍了。
《冰与火的暴击！一边是新地王，另一边是流拍的海景房》
现在杭州的风头都已经盖过了深圳，南京还是做好自己，慢慢继续力量，恢复元气，暂时别去和杭州赌气。
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G28这块地，操盘手其实是为绿城量身定制的，也可以说是一场阳谋。
金陵月华还没有卖完，那么绿城肯定要来托底，然后多找几家开发商就可以把价格炒上去。
面对这块地，绿城的态度还是比较复杂的。
若G28被其他开发商拿下，金陵月华将面临产品代差危机。
月华的问世时间，恰好在南京从第三代住宅向第四代住宅过度的转折点。
金陵月华是第三代住宅，而G28必然是第四代住宅。
月华的容积率是2.2，G28容积率只有1.8。
G28可以做洋房+小高层，这就比月华的高层要好多很多。
如果绿城拿不到G28这块地，别开发商过来，那么后面造出来的第四代洋房小高层，则要比月华有很大的提升。
这就意味着之前买到金陵月华的业主，要被大大的背刺了：房子还没拿到手，就有过时的危险。
而且金陵月华现在还有一百多套库存，现在有了G28，后面的潜在客户肯定会倾向于等一等G28再做决定。
如果G28是绿城拿下，那么绿城就可以掌握主动权，调整产品设计和上市时间，最大程度降低新项目对金陵月华的背刺程度。
但是绿城最终还是放弃了这块地。
据说G28楼面价拍到4.4万/㎡这个价位水平的时候，绿城放弃了。
而一直和绿城抬价的华润，也没有笑到最后。
螳螂捕蝉黄雀在后，最后是招商杀了出来，成功截胡。
按照过去的思维，楼盘旁边拍出地王，开发商会很开心，但是就在隔壁的G28土拍结束之后，金陵月华却不是那么兴奋。
原因很简单，月华的楼面价是43473元/㎡，G28仅仅高出了1580元/㎡。
而且G28的容积率要更低，产品形态将实现从高层到洋房的代际跨越，显然金陵月华作为高层产品，后面的销售压力会变得更大。
所以金陵月华对隔壁拍出地王的态度比较冷淡。
反倒是距离更远的奥体建设丹荔云府更激动，迅速把海报做了出来。
更有趣的是，招商成功拿地之后，才放出豪言：
G28这块地我们志在必得，预算很充足，早就做好了破地王记录的准备。
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招商拍下G28之后没过几个小时，工程车就开进了现场。
G28地块门口
看来招商确实是做好了拿地的准备，按照这个速度，说不定项目的设计方案都已经快要做好了，很快就可以公示出来。
G28既然是南京历史第二地王，那么招商大概率会引进旗下最顶级的豪宅产品线—招商玺。
招商玺的定位就是城市核心区终极改善型豪宅，和G28南京第二地王的位置是匹配的。
这也是招商玺首进南京，G28这块地的案名都不用想了，大概率是金陵玺。
现在招商在河西终于还有一个热卖的楼盘金陵序。
就是金陵序的热卖，给了招商用地王价格抢下河西中G28地块的信心。
金陵序是首个把第四代住宅理念引入南京的项目。
三次开盘，三开三捷，卖得相当好。
金陵序是个现象级的楼盘，不仅卖得好，在国内房地产行业也有着不小的名气。
自公开以来，吸引到全国30多座城市、200多组同行到访参观。
F哥也接待过一些外地的开发商和楼V朋友到南京做市调，无一例外，他们都点名要看金陵序。
今年2月份，江苏许省长也曾亲自到访调研。
金陵序最打动市场，就是打造了一户一挑空平台，
弧形转角大挑空平台进深最大约3米，可以用作家庭独享的空中花园。
这些家庭挑空平台奇偶错层区分，所以挑空平台顶部有了双层挑空效果，既让户型得到更多立体延展空间的同时，又保障了家庭隐私性。
金陵序还有6300平米的垂直会所体系。
会所除了常规标配的健身、泳池、私宴厅等功能区，还引入SPA房、红酒雪茄室，增强了会所的全面性。
此外，每栋楼首层的架空结构，也设置多维主题空间。
既有公共阅读空间的书吧，也有共享会议室，为业主SOHO办公助力。
金陵序这样一个可以代表南京的红盘，也快要收官清盘了。
南京房管局官网显示，金陵序前三批次开盘的1、3、5、6、8号楼共262套房，已经全部卖完。
整个项目只还有2栋楼，7号楼和9号楼，共110套新房。不少河西买房人正在翘首以盼，金陵序最后一次加推。
7号楼高层，只有92套房子，150㎡和175㎡两种户型。
150平米四房两卫因为面积小，总价低，所以自开盘以来，一直是被争抢的户型。
现在就剩23套，不太好买。
175㎡四室两厅三卫的户型，也是很多买房人争抢的对象，因为第四代住宅的高得房率，同样的套内面积，以前三代宅，面积要在200㎡以上。
9号楼洋房，全部是225平米的大四房户型。
这是整个河西中部都很稀缺的洋房，只有18套。
LDK一体化的大餐厅和大客厅，组合成了巨大的家庭公共空间。
双套房的设计，给了家庭成员更好的私密空间。
最后这两栋楼预计五月份加推。
最后再说一下金陵序热销的另一个原因，就是精准的定价。
彼时整个河西新房市场，都是1500万以上的豪宅，在1000万这个价位，几乎没有新房供应。
金陵序就是精准卡位这个价格段，填补了市场空白，再加上超越周边几代的产品力，自然而然就获得了热销。
最后这一批房源，价格依然延续之前的卡位策略。
预计150平米售价900多万，175平米售价1100多万。
洋房225平米单价和总价都比较高，要超过1700万。
这个价格压力不大，因为这一片金陵序独占鳌头，没有什么强有力的挑战者。
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