南京新房产品力天花板，又被狠狠刷新了一次
南京新房产品力天花板，又被狠狠刷新了一次
写作于 2025-05-24，数据为当时情况
[视频/音频略]
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时代真的变了！
现在走进售楼处，销售再也不会问：您买房是投资还是自住这个问题。
因为开发商已经默认，这个市场里已经不见了投资客的踪影，当下还愿意买房子的都是自住型客户。
所以现在楼盘的主导开发思路，完全倒向客户的自住需求。
即使地段再好，开发商也不会像过去那样闭着眼睛卖，而是使尽浑身解数，对项目精雕细琢，追求极致。
当然也有个别楼盘仗着自己地段还不错，在产品上掉以轻心，结果就受到了市场的惩罚，其中不乏河西中部的楼盘。
房子既是消费品又是投资品，当投资属性被完全压制、消费属性占主导，那房子自然就蜕变成了纯粹的消费品。
南京的开发商一起卷产品，直接导致新房产品力爆炸，很快就攀升到了国内顶流水平。
过去是南京开发商到外地学习，现在反过来了，很多外地开发商、自媒体大V要到南京取经。
有大V朋友看过南京的楼盘之后，彻底被折服，连写两篇文章：
《不虚此行！我去看了三个神盘……》 《这是什么神仙楼盘？我是全程跪着看完的……》
南京这些地段好、品质高的项目，叫好又叫座，获得了市场的奖励。
即使大环境不好，开盘价格不低，但依然热销。
这就说明南京市场的购买力依然强劲，把房子打造成最高级的消费品这条路线，是走得通的。
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直到现在南京开发商还没有停止卷品质的迹象，各个新项目依然在这条道路上狂奔。
其中比较有代表性的便是南京本土开发商金基。
这几年金基依靠品质这把武器，在南京高端市场里，打下了半壁江山，尝到了很大的甜头。
今年新上市的几个项目，虽然比较低调，但是卖得都很好。
鼓楼龙江的珑樾府，售楼处大门都不知道往哪开，就卖完了。
和绿城合作，鼓楼滨江的沁百合，作为没有售楼处、没有样板间、没有开盘仪式的“三无”楼盘，开盘日光。
5月份位于紫金山脚下的金基山和月问世，公开售楼处之后立刻开盘，依然日光。
月系是金基产品体系中最高端的存在。
之前只有九月森林和瞻月府两个项目，山和月则是第三个。
金基三个月系项目在南京形成了一个三星拱月的风水格局。
九月森林在老山，而山和月则踞守紫金山。
之前的文章《三星拱月，金基在南京布下一个风水大局》就分析了这些特点。
一直很期待这个产品，所以售楼处公开之后，就去看了房，想知道金基这次又做了哪些提升。
先说结论：金基又拉高了南京新房的天花板。
山和月这个楼盘最大的优势是底子足够好。
不仅容积率只有1.1的，还拥有不错的紫金山山景。
小区限高18米，可以做纯洋房，也如果设计上紧一紧，也能做别墅。
不过为了呈现更好的效果，金基选择了洋房+叠墅的园墅方案，提供更多选择。
园墅分三个户型：空中立墅、亲地院墅、花园平墅。
听起来是文绉绉的，但其实空中立墅就是顶跃、亲地院墅就是底跃、花园平墅就是洋房平层。
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山和月的园林是在典型金基风格基础上，加入更多紫金山元素。
引山入园，打造外园、入园和内园三重园境。
复刻了紫霞湖、音乐台、梅花谷等紫金山标志性景点。
比如中央水景就是在还原紫霞湖的景致。
熟悉金基的人都知道，金基非常喜欢在小区里布置一个观景亭，山和月也不例外。
但是也有区别，之前的观景亭都是平顶，而山和月的观景亭为了致敬中山陵的流徽榭，采用了尖顶。
园林采用的乔木也是大有来头，用上了百年丛生朴树和百年紫薇。
和瞻月府一样，山和月的的外立面采用干挂石材。
不过瞻月府用的是葡萄牙米黄，而瞻月府是保加利亚维纳多，颜色更浅，再配上更大面积的玻璃窗，会更有现代感。
更大的差别在于，山和月是第四代住宅，得房率更高，且赠送露台。
园墅分三个户型：空中立墅、亲地院墅、花园平墅。
听起来是文绉绉的，但其实空中立墅就是顶跃、亲地院墅就是底跃、花园平墅就是洋房平层。
户型面积从169㎡到405㎡。
最值得细说的户型便是346平米的顶跃。
上下两层，四房四卫三套房，自带三个大露台。
并且客厅还是现在最受欢迎的墅厅：
这个墅厅不仅视觉效果一流，更是把房子的档次拔高一层。
正因为有墅厅，这个顶跃户型已经和别墅没有太大的差别，称之为空中别墅，名至所归。
这个设计在河西、江北新区已经有多个楼盘采用，但是在城东，这还是头一次。
一下就击中了城东高净值群体的心。
这个户型是首开中单价最高，总价要1900多万，但却是卖得最快的，一上来就被买走了。
可见南京的有钱人还是多，遇到能打动他们的好房子，即使有不小的溢价，依然愿意为之买单。
把山和月看了一遍，这个项目作为消费品自然是顶级的，但没有项目是十全十美的，周边生活配套比较少，缺乏一些烟火气，产业发展也因为苏宁的下坠而没了过去的辉煌。
F哥从八个维度对山和月项目进行了量化，做了一张产品力雷达图，供大家参考。
从这个雷达图可以看出，金基山和月小区以内的产品力是顶级的，但是小区之外，就显得比较单薄了
但好在南京城东，尚有一批低调而有实力的购房人，习惯了城东的生活风貌，对这样的地段不是特别介意。
预算充足，又特别在意居住体验，想要在城东找一个品质出众的低密小区，用以享受生活的人群，可以山和月看一看，即便不买，也可以实地感受一下，当前南京新房品质天花板的小区，是什么样子的。
对山和月感兴趣的读者朋友，可以加F哥朋友：黄静的微信，预约时间实地看房。
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