规划说改就改，房子说拆就拆，南京正在抛弃老黄历

规划说改就改，房子说拆就拆，南京正在抛弃老黄历

写作于 2025-05-28，数据为当时情况

[视频/音频略]

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鼓楼没地了、河西没地了、玄武没地了！

回过头看，这些过去非常流行的观点，现在都变成了笑话。

现在不能说南京没地，只要有钱，就有地。

哪怕之前的规划不是住宅，地面上已经有了房子，都可以改规划，拆房子，硬生生搞出一块宅地，拿出来卖。

最近喜欢这么操作的是江宁。

先是在九龙湖公园，把一块商业用地改成了住宅用地，土拍当天，多家开发商通过72轮竞价，最后金茂以15.15%的溢价率、17289元/平米的楼面价拿下。

可能是尝到了甜头，江宁如法炮制，又调整了规划。

近期分别在百家湖和上秦淮各自操作出了一块宅地，看过细节之后不禁感叹：他们还能这么玩。

先说百家湖这块地。

百家湖是江宁最核心的地段，江宁人心目中的白月光，只要有新房出来，就会被江宁人直接刷卡买走。

百家湖发展已经很成熟，没什么空地了，加上湖东拆迁工作不是很顺利，所以已经好几年没有地块问世。

湖东拆不动，江宁就在百家湖以南找了一块地。

地块具体位置在高湖路上，南面就是牛首山河。

这次要调整的范围就在下面这张图的红框内。

最大的变化是之前的把东边的一整块供水用地改成了二类住宅用地。

熟悉江宁的朋友就知道，这块地原先就是江宁水务集团，在这里已经很多年了。

江宁水务集团地块航拍

地块西边的小区就是别墅小区：中国人家。

中国人家采用组团式布局，分为东区（玉鉴园）和西区（联排区），总容积率只有0.5。

西边是联排产品，密度略大，价格不贵，七八百万就能买到。

东边则是中国人家玉鉴园，更高档，只有13栋独栋，价格非常贵，两三千万的水平。

和中国人家相比，这块地的密度还是大了一些。

容积率1.6，限高35米，建不了别墅，可以建洋房或者小高层。

比上不足比下有余，对比百家湖的高层住宅，将来这块地上建的项目会很受市场欢迎。

如果是一家实力强劲的开发商操盘，很可能打造出一个现象级的楼盘。

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这次江宁调整土地规划，还有一幅地块在上秦淮。

上秦淮板块位于南京市江宁南部，从百家湖开始，沿着双龙大道向南延伸，经过九龙湖，直达云台山河，就到了上秦淮。

上秦淮的定位是“科技+生态”双核驱动，以紫金山实验室为核心，打造南京新质生产力样板区。

到南京视察的大领导，都会考察紫金山实验室。

上秦淮是继百家湖和九龙湖之后，江宁又一次成功开发的板块。

之前的热门楼盘，也曾创下过千人摇号抢房的盛况。

虽然在市场收缩期，上秦淮的表现没过去那么强势，但也依然是江宁二手成交量很大的板块。

以云台山河为界，上秦淮分为1.0和2.0。

上秦淮1.0的土地开发的差不多了，才开始的2.0。

过去市场都认为上秦淮1.0没地了，结果这次调整规划的地块，又在秦淮1.0搞出了一块宅地。

这块地就在双龙大道的西边，位置很好。

地块很方正，周边也没有什么负面因素。

之前是科研用地，现在则调整为二类住宅。

这块地的条件还不错，容积率1.5，限高35米，可以做低密的洋房产品了。

现在的上秦淮，已经是比较成熟了。尤其是上秦淮1.0，有地铁3号线、砂之船商业、还有游府西街小学分校的配套。

更重要的是产业也相当有实力，所以这块地应该是不愁没有下家的。

只要来一个不是太差的开发商，做出一个第四代住宅，价格不是特别高，销量就不会差。

以前我们总说江宁因为当初规划的问题，导致很难拿出优质的地块，现在看来，这个观念也成了老黄历。

占了好位置的水厂，都能直接拆掉，可见现在已经是：只有想不到，没有做不到。

外地来南京的开发商看南京的这些动作，私下里说，太牛了，竟然能这么干！

以上内容都是个人观点，说的不一定对，供大家参考。

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