学区+拆迁！上海冻结4年的财富机会，闸门重启

学区+拆迁！上海冻结4年的财富机会，闸门重启

写作于 2025-08-08，数据为当时情况

大家好，我是楼市做题家，楼市无难题，只怕有心人，欢迎关注做题家。

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最近收到楼市前线爆料，已经停止交易将近四年的徐汇使用权住房，重新开放交易了！

提到使用权住房，相信很多上海人都有所耳闻。

这是上海特有的一类房产，核心特征是房屋产权归国家或集体所有，住户仅拥有使用权而非产权。

使用权住房的产证和房产证虽然都是红色的本本，但是差别很大。

下图左边是使用权证，右边是房产证。

使用权证的全名则是租用居住公房凭证，发证机关是上海住房保障和房屋管理局。

房产证叫做“中华人民共和国 不动产权证书”。

使用权房是上海历史的产物，其中一部分是解放前遗留的老洋房、石库门、新式里弄。

还有一部分是计划经济时代，由国家或单位投资建造并分配给职工的公房。

在90年代开始房改，国家鼓励居民购买自己租住的公房产权。

上海有一些没有参与购买，或者当时政策不允许购买（如非成套住房、花园住宅等）的公房，保留了租赁性质，成为了现在的使用权住房。

所以使用权房主要分布在上海核心老城区。

下面这张图是上海使用权房的分布图。

可以看到黄浦、虹口、静安三区是使用权房最集中的区域，占全市存量的60%左右。

徐汇、长宁、普陀、杨浦、宝山五区存量占比30%左右。

虽然数量少，但却是当前上海旧改的主战场。

尤其是徐汇，已然是上海的拆迁大区。

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使用权住房本质是所有人和房屋的管理单位（通常是物业公司或房管所） 之间存在一种特殊的公有住房租赁关系。

是要交租金的，但是租金水平远远低于同地段的商品房。

上海市中心老公房（如徐汇、黄浦的旧里弄），月租金普遍在 几十元至数百元。

然而周边的房租，每个月都要大几千块钱，是使用权房的几十倍。

与深圳“小产权房”不同，上海使用权房受政府承认，地位很高。

可以合法交易（需备案）、落户、享受学区，最厉害的是，遇到房屋拆迁时也能按政策补偿。

除了产权是国家的之外，其他社会福利和商品房没什么区别。

使用权住房，本质是一个“超级长期、租金超低、且有条件可以转让和由特定人继承”的公家租赁房。

当然也正是因为产权的问题，所以使用权住房的交易有着严格的限制条件。

它不能像商品房一样在市场上自由买卖。

通常把交易方式称为“使用权转让”，需要符合下面这些要求：

1、承租人（使用权人）必须健在。 2、转让对象必须是上海市户籍居民。 3、转让必须征得本处有常住户口且他处无住房的同住人（共同居住人）的书面同意。 4、转让需要得到物业公司/房管所（出租人）的审核批准。 5、转让后，新的承租人需要与出租人重新签订租赁合同。

转让费由买卖双方协商确定，一次性付清。

一般来说，这笔转让费肯定是比同地段的商品房要便宜。

由于没有产权，所以转让费用不能使用银行按揭贷款。

但是即便如此，依然很受欢迎。

因为便宜就是硬道理。

使用权房这样一个上海市中心的低成本选项，没有理由不受欢迎。

而且更厉害的是，如果遇到拆迁，赔偿标准和正常商品房都是一样的。

不仅可以拿钱，还可以拿房。

这一下就把没有产证的使用权房，洗白成有产权的房子。

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如果把买房赌拆迁比喻成“刮彩票”，那么使用权住房这张彩票的成本比产权房彩票要低得多，但是中奖的金额却是一样的。

所以为了赌拆迁的买房人，会对使用权住房情有独钟。

去年上海拆迁暴富了一批，尤其是徐汇，东安新村的拆迁神话已经传遍全国。

而今年上海城市更新力度很大，拆迁买房流的群体日益壮大。

拆迁大区徐汇自然是他们关注的重点。

但是现在徐汇部分老破小价格越来越高，很大原因就是拆迁的预期。

在一些老法师看来，这些房子已经透支了太多预期，买下来，就算拆迁了，获利也有限，性价比很差，完全不如使用权房。

然而过去三年，徐汇区冻结了使用权住房的交易。

这么长时间不能交易，供需双方都憋坏了。

现在重新开放交易，需求必然会得到集中释放，前期肯定会有很多捡漏的机会。先下手为强，捡个大漏就很香了，越到后面，捡漏的机会肯定越来越小。

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