领头羊跳崖，全军覆没！南京房东，正在悬崖边上被围猎
领头羊跳崖，全军覆没！南京房东，正在悬崖边上被围猎
写作于 2025-08-26，数据为当时情况
[视频/音频略]
1
2022年9月，河南省辉县，建在悬崖峭壁上的挂壁公路，羊倌赶着100多只山羊走在路上。
突然间，这些山羊一只接一只跳下山崖，集体自杀，非常诡异。
事后分析原因，原来是从挂壁公路的隧道里突然窜出的汽车，惊吓到了羊群的领头羊。
领头羊为了逃命，一路狂奔，慌不择路，直接跳下了山崖。
紧接着后面的羊群看到领头羊跳崖，于是不顾一切，直接跟着领头羊一起跳下山崖。
挂壁公路
跟着领头羊从挂壁公路跳下去，小命肯定不保，但是羊群义无反顾。
由此可见“羊群效应”，威力恐怖如斯。
虽然我们人类是万物之灵，但是也有类似的情况，不过在心理学上称之为“从众效应”。
“从”字是两个人，对应着“羊”，而“众”字是三个人，三人成群。
从众效应形容的就是普通人都会受到周边人的影响，而不由自主地跟随大众的思想或行为。
设想这样一个场景：
大家走在大街上，看到一家奶茶店门口排着长长的队。
不少人便会出现这样的心理活动：
“咦？这么多人排队，这家的奶茶一定特别好喝！”
“虽然不知道具体好在哪，但跟着大家买总不会错吧？”
“万一真的好喝，我错过了多可惜？”
于是他们就会默默地走到了队尾，加入了排队的行列。
从众效应，不止是网红店排队这种小事，大到高考志愿填报、就业方向、投资股票房产，很多人也是选择随大流跟着大多数人走。
所以说，有些时候，人并不比羊高明太多。
2
F哥今天为什么要写羊群效应？
因为这段时间一直有读者咨询，为什么南京楼市现在这么困难？房东快被市场逼疯了！
经济、人口、产业这些都是表面现象，真正的原因是“羊群效应"把一些房东带上了绝路。
F哥因为工作的关系，经常在长三角各个城市跑动。
发现南京的房东与长三角其他大城市相比，是比较“乖”的那种。
高情商说法：南京房东守规矩；低情商说法：南京房东太乖了，“羊”性重。
这可能和南京体制内人群以及小镇做题家的比例比较高有关。
而其它城市，上海、杭州、苏州，做生意的更多，做事风格会更狂野一些。
遇到极端行情，有的房子亏光首付，倒欠银行钱，南京的房东想着的是不惜一切卖房，用自己的积蓄去给银行填坑。
其他城市的房东则在交流断供的经验，做最坏的打算。
而南京的中介群体，又比其他城市的更具有“狼”性。
客观讲，这种“狼”性是被僧多粥少的市场逼出来的。
南京房产中介太多了，官方持牌的中介数量大概有4万多人的水平，实际人数可能会更多。
杭州的中介人数大概是2万多人，只是南京一半的样子。
而上海这么大的市场，活跃的房产中介数量才和南京差不多，也就4万多。
如果用中介人数除以城市常住人口，得出一个每万人的中介密度，南京每万人大概有40多个房产中介。
杭州和上海每万人中的房产中介数量只有十几个，远远低于南京。
南京的房产中介密度显然比其他城市高得多，这就是为什么南京的中介行业最内卷。
南京这种残酷的市场环境，房产中介必须要狼性十足，才能杀出一条血路。
尤其是在行业下行期，为了抢到单子，无所不用其极。
3
现在的南京楼市，一盘散沙的南京房东成了肥羊，房产中介成了围猎房东的“狼”群。
当前中介最惯用，也是效果最好的捕猎方法，就是在抖音、小红书等社交媒体上渲染极度悲观的市场气氛。
更有甚者，为了扩大传播范围，不惜编造虚假低价成交数据。
这样不仅能起到打击房东心态的作用，还可以引流吸客，一鱼两吃，效果很好。
所以在社交媒体上，南京楼市天天都是“天塌了”。
当上万名中介都用上这个套路，那就形成了一个狼群猎杀羊群（房东）的局面。
抖音和小红书，都是通过大数据投送信息流，一旦发现某个用户在关注南京的二手房价，那就会不停地推送南京房价下跌的视频。
想买房的人看了这些视频还敢下手么？
而房东更惨，他们只要打开手机都是这种信息，心态很容易失衡，持续一段时间就崩溃了。
心理防线一旦被击穿，就会出现割肉卖房的念头。
再在中介的推波助澜之下，有的房东会选择不惜一切代价，亏损也要把房子卖掉。
这就相当于羊群里的一只羊选择跳崖，接下来就是其他羊跟着一起跳。
这就是为什么很多小区一开始还在坚挺，但是一个业主没守住，价格很快就稀里哗啦的原因。
中介就是在社交媒体的辅助下，完美利用羊群效应，完成了对羊群（房东）的猎杀。
4
平时一些读者咨询相关问题的时候，F哥也会讲这个现象。
有读者说，道理我懂了，但是现在房子被套牢了，我该怎么办呢？
其实想要解套，可以学学隔壁的股民朋友。
股票一旦套住了，如果天天看行情，肯定很想割肉。
一些明智的股民就删除交易软件，忘了自己有股票这件事。
等到周边人都在谈论股票，那就是大行情来了，这时候再重新下载交易软件，打开一看，股票肯定已经解套了。
所以建议南京的业主们，如果短期内不要卖房，那么就主动屏蔽任何房产信息。
遇到抖音、小红书推送房子的消息，就点不喜欢、不想看、这样次数多了，系统就不会再推送这方面信息。
这样做，就能最大程度避免被无良中介所围猎，保护好自己的财产。
写在最后：
南京的房产中介密度是上海、杭州的两倍还多，所以比起沪杭的同行，日子很难过。
有中介抱怨说自己两三个月都没有开单。这个情况很正常。
南京现在每个月新房加二手房成交数量1万套的水平，由4万多中介瓜分，狼太多、肉太少。
平均下来1个中介4个月才能开一单，而且市场集中度越来越高，头部中介拿走更多，普通中介半年开不了一单都是正常的。
建议腰部以下的中介，趁早转行，或者换座城市，去没有南京卷的上海、杭州、苏州。
树挪死，人挪活，用南京的套路去降维打击上海杭州的同行，说不定就成功了。
如果去了苏州，那就要小心一点，直接套用南京的业务套路，有被抓进去的风险。
以上是F哥个人观点，不一定对，仅供大家参考。
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