连跌7年！我在房价暴跌的省会，看到了最分裂的楼市
连跌7年！我在房价暴跌的省会，看到了最分裂的楼市
写作于 2025-10-07，数据为当时情况
[视频/音频略]
1
大家好，我是十一假期继续写文章的F哥。
前几天写了一篇文章《房价跌回2011年！这座省会城市，到底怎么了？》，介绍南昌房价已经跌回了14年前的情况。
可能是拓宽了大家的视野，让读者朋友知道了国内还有省会城市的房价，竟然能跌成这样，所以文章反响比较热烈。
有读者私信问F哥：难以想象，真的有省会城市房价跌会14年前，但是为什么南昌并没有发生传说中楼市崩盘的惨状？
F哥认为原因很简单，南昌在2018年底2019年初达到顶峰之后就开始下跌，后面一直跌到现在。
南昌缺席2020-2021年全国普涨行情，虽然很落寂，但是乐观的另外一面，是没有大面积高位套人的情况发生。
再加上2018年之后连跌7年，下跌的动能在这么长时间内缓慢释放出来，平均到每年，体感不会很差，也就不那么痛苦。
而短时间内的大涨大落才是最痛苦的。
大涨之后，必然有一批人在高位站岗。
如果后面像南昌那种阴跌，就还好。
但如果是在较短时间内，出现大幅下挫式的急跌，那就很疼了。
大刀割肉，痛苦加倍。
并且价格绝对值南昌也明显要低，均价的巅峰才1.5万/平米，现在是8千元/平米。
平均下来七年时间，一年跌1000元/平米，显然也不是不能接受。
所以南昌跌了这么多，却依然没有崩盘，马照跑舞照跳，市井烟火气依然很浓。
然而对本地人来说，经济发展速度慢，过过小日子就还好，但是发展空间明显受限。
想要获得好的工作机会，光靠能力是不够的，需要能力之外的东西。
这一点南昌的周公子语录已经深刻揭露过。
可能这就是房价低的城市，不利于年轻人奋斗的主要主要原因。
所以有追求有抱负的年轻人只能去外地寻找机会，人才外流现象还是很严重。
2
从某种意义上说，南昌是一个很好的观察对象。
南昌市场回答了一个重要的问题：
房子跌了这么久，是不是没人买房了？
答案是否定的，南昌楼市的流动性并未枯竭，南昌人依然在买房。
在这种极端的市场情况下，什么样的房子能受到市场欢迎？
假期踩了几个盘，观察到了几个典型特征。
1、特殊需求
最典型的就是学区需求。
自古以来江西文风兴盛，才子辈出。
这几十年来，江西经济发展落后了，发展机会少，很多老表只能到外地发展。
都知道，没有学历只能进厂打螺丝，只有学历能找到体面的工作。
然而江西的高考本科录取率全国倒数，所以江西人是拼了命的读书。
南昌家长鸡娃也很厉害，现在想要上好学校，除了考民办就得买学区房，所以学区房还有市场。
今年南昌拍了一块历史单价地王，旁边一路之隔就是江西最好的中学，所以学区是板上钉钉。
开发商就是冲着确定的江西最强中学的学区去的。
十一假期前项目公开了售楼处，F哥趁着假期去看售楼处看了房，置业顾问也是三句不离学区。
价格卖得相当不便宜，单价要2.5-3万元/平米，最低总价也要300万。
由于是毛坯交付，最后入住的实际成本要更高。
和南昌楼市大V交流了一下， 这个项目意向客户还真不少，开发商信心很足。
2、情绪价值
独特的景观产品，能提供更多的情绪价值。这样的产品，不仅能吸引到更高端的客群，他们对房子的定位是大件的消费品，对价格反而不敏感。
已经把房子看做了电车，明知会跌价，还要买。
就是因为情绪价值到位了。
这次就看了一个很有代表性的新楼盘。
位置在朝阳新城，相当于南京的河西新城。
旁边就是赣江，有着超强的江景视野。
开发商给出了罕见的铝板外立面，设计了下沉庭院、泳池会所、私宴厅，并且把实景公区、实体样板间给做了出来。
甚至下沉庭院种的树都是乌桕，相当浓郁的金基风格，也说民南京的市场理念已经向外输出。
楼盘的情绪价值是完全到位了，看房的人很多，都想一睹全景江景的风采。
样板间门口都被客户堵得水泄不通：
没有悬念，这个项目成了十一期间全南昌最火的楼盘。
F哥踩盘第二天，南昌一把手就去了这个项目做调研。
南昌一把手站的位置，恰好F哥之前也站在这，拍了一张照片，江景是下面这个样子。
这样的江景，用南昌方言形容，就叫”绝杀“。
均价1.5-1.6万/平米，最低总价不到200万。
所以项目卖得很好，一些好楼层的房源都要找关系。
短短几天就卖了几个亿，是这个国庆假期的南昌销冠楼盘。
可见市场大环境再差，也依然会有热销楼盘。冰与火同时存在，一点不矛盾。
3
南昌市场还出现了一个非常特殊的情况：公寓变得比住宅保值。
这几年住宅一路阴跌，反倒是一些公寓的价格很稳定，这一点很让人吃惊。
亲戚在几年前在市中心买了几套公寓，打通成了工作室，说当前的二手成交价比当时买入价还要高一些。
F哥听了将信将疑，掏出手机用冰山查成交验证了一下价格，果然如此。
这个公寓竟然还是涨价的，虽然涨得不多，但是对比来看，周边住宅，处于长期的阴跌状态。
此消彼长之下，公寓倒反天罡的感觉很强烈。
造成这个现象的原因，主要还是公寓的租息（年租金/房价）很高。
普遍在3%以上，4-5%的也不少，最高的能达到7-8%，对比银行利息和理财，这个租息相当高了。
其次是租房的需求比较旺盛，这也是被房价下跌逼出来的。
南昌房价已经跌了这么长时间，如果不是特别的住房需求需要满足，很多年轻人更倾向于租房而不是买房。
差不多的租金，是选市区的老破小还是环境更好、生活更便利的公寓，这个倾向是很明显的。
高租息加上市场需求旺盛，使得南昌的一些公寓比住宅还要坚挺。
可见极端行情之下，过去的市场常识，可能会被完全颠覆。
以上是F哥个人观点，供大家参考。
如果觉得有启发，请点赞、评论、转发，谢谢！
南京买房卖房咨询，扫码加F哥微信