以前赶不走，现在主动跑！楼市这个“反常”信号，正在蔓延
以前赶不走，现在主动跑！楼市这个“反常”信号，正在蔓延
写作于 2025-11-22，数据为当时情况
[视频/音频略]
大家好，我是F哥。
昨天写的文章《卖地金额全国前五，南京房东却越来越慌！原因没人敢说》，呼吁南京操盘手，不能再透支市场，继续供地了。
文章在读者中的反响很强烈。
这几年，楼市变化太快，很多过去“根本不可能发生”的事情，如今一个一个都上演了。
近期最让F哥感慨的，是一个几乎“颠覆常识”的现象：
过去小区的物业公司，赶都赶不走；而现在的物业公司，却开始主动撤离，炒业主鱿鱼。
这背后，到底发生了什么？
今天我们就简单聊一聊这个话题。
1
在国内多个大城市，“物业主动撤场”的新闻突然多了起来。
以前的小区，业主和物业之间的互动是什么样子？
“吵归吵，骂归骂，就是赖着不走。”这句话就很生动。
小区想换物业？对不起，物业公司往往能耗到最后一秒，不到万不得已绝不退场。
甚至在物业交接的时候，出现新老物业公司保安互殴的局面。
然而从去年，越来越多城市开始出现一个反向的、令人诧异的场景：
物业主动跟业主说：不好意思，我们不干了。
杭州某大型小区拖欠物业费1200万，物业最后只能主动发函宣布退出小区管理。
无独有偶，南京也有类似的事件。
前不久弘阳物业宣布将在今年7月31日退出钟鼎名悦小区。
此时距离弘阳物业接下这个小区，还不满一年时间。
以上这些都不是小物业公司，而是大牌物业。
现在这些现象已经不是孤例，而是一种趋势。
2
为什么物业突然不愿意干了？好多原因，个个扎心。
罗马不是一天建成的，物业和业主的矛盾也不是一天的事。
物业撤场的原因，归根到底有几条：
1、物业费收费标准在下降，行业的“定价权”没了
过去物业赚钱的核心逻辑很简单：
开发商定价＋业主必须交。
但现在多地推动物业费限价、下调指导价。
业委会要求降费的声音越来越强。
续约谈判中，物业越来越处于弱势。
以重庆某小区为例，物业费已经低到 1 元/㎡，但业委会还要求继续降。
说句实话，这个价格连人员工资都不够。
优质的物业服务，是要靠人力堆出来的。
既要马儿跑，又不给马吃草，不现实。
物业费低，服务必然缩水；
服务缩水，业主更不愿意交物业费，形成一种恶性循环。
2、物业费“缴费率”持续下滑，现金流吃紧
这是行业最致命的问题。
以前一些小区的收缴率能做到 90%+。
而现在，全国平均住宅收缴率已跌至75%左右，很多“老破小”甚至只有 50%-60%。
收不上钱，物业就成了：
既要做服务，又要垫资金。
杭州那个欠费 1200 万的案例，就是典型。
物业是公司，不是慈善机构，物业费收缴率不够，还怎么经营下去？
3、运营成本刚性上涨，物业的利润被“吃光了”
物业行业的成本结中，最大的支出项是人工工资。
光发工资通常就占到了所有支出的60%-80%。
物业的工作岗位主要是蓝领，这些年白领收入下降，但是蓝领的收入是上涨的。
所以物业公司的成本上升的很厉害。
现在垃圾分类、安防设备等合规要求比过去更严格，成本支出更大。
从 2021 年开始，物业行业的毛利率就一路下滑。
以前物业公司还能靠“规模扩张”摊薄成本，现在小区服务强监管＋刚性成本上升＋物业费缴费率不足，很多物业公司根本无法盈利。
4、真正赚钱的不是“住宅物业”，而是“增值服务”
这点是行业核心赚钱逻辑。
住宅物业光靠物业费，其实不怎么赚钱，搞不好甚至要倒亏钱；但是物业里面的油水却不小。
其中最大部分是公共收益（如电梯广告、公共停车位租金、快递柜场地费等）以及维修基金的使用。
这里面操作空间大得很，懂的都懂。
但是现在的业主比过去，更精明、更严格，也更会使用监管手段。
导致物业在住宅上亏钱、捞不到什么油水，自然没动力继续干下去。
5、物业也开始“挑业主”
这个变化在这两年尤为明显。
能赚钱的项目抢着干；赚不到钱的项目，宁愿退出也不干了。
去年南京海玥万物更换物业，多家物业竞争。
有一家愿意带资200万进场的物业公司，都未能中标。
对物业来说，现在的核心指标已经不是服务质量好不好，而是业主愿不愿意交钱、物业费缴费率能不能稳住。
如果不能，后面越干越亏，及时撤场早点止损反而是上策。
3
现在物业公司主动撤离小区的趋势已经形成。
当越来越多物业开始主动撤场，说明一个时代快要结束了。
同时也意味着将来小区管理开始要进入分化的新时代。
未来将出现两个极端：
1、好小区：物业公司争抢
收缴率高、业委会专业、业主群体共识强、愿意为优质服务付费的小区都是物业眼里的香饽饽。
这种小区未来会出现物业打破头抢着进驻的情况。
最近江北新区网红小区江与城更换物业，就有仁恒、万科、龙湖、奥体建设、银城等多家物业投标。
其中有物业提出自带218万资金进场，并且承诺保持物业费不变。
给出这么优厚的条件，都没有通过初赛。
最终是提出涨物业费的仁恒和万科晋级了最后的决赛圈。
2、 差小区：物业公司主动撤离
物业费低、缴费率低、业委会混乱的小区，物业公司唯恐避之不及。
不需要业主驱赶，物业自己就要提桶跑路。
小区后续想找物业接手，都很难找到靠谱的好物业。
长此以往，二手房市场也会受到影响，这也是大家需要提前重视的地方。
毋庸置疑，未来好物业的小区会更受二手市场欢迎。
因为物业把小区维护的好不好，在小区里走一走都能看得清清楚楚。
有好物业的小区，绿化养护到位、公区干净、秩序井然，服务贴心。
业主住的舒心，小区的居住价值就能撑得住。
差物业的小区，灯坏了没人修，垃圾遍地没人管，车库是暗的，公共区是乱的，物业是失联的，业主住得闹心，有机会就想搬走。
这样的小区，居住价值立不住，价格就要稀里哗啦。
市场经验表明，贵有贵的道理。
物业费高的小区，二手房价也高。
服务在二手房市场也是买房人重要的考量因素。
随着越来越多的物业公司不再是请神容易送神难，也意味着一些小区将会进一步滑向没有物业管理的境地。
这样的小区到时候会进行业主自治、自聘保洁保安。
这个情况下物业费肯定是很便宜的，但是能把小区养护得有多好，业主们也不可能有太高的要求。
说到底，一分价钱一分货。
写在最后：
过去是业主挑选物业，现在开始物业也要挑选业主。
过去那种“物业靠开发商背书、躺着赚钱”的时代，已经一去不复返。
未来二手房市场的竞争，不仅要拼产品力、户型、容积率、拼学区、拼地段，还要拼物业。
以上是F哥个人观点，供大家参考。
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