大多数人都猜错了！明年楼市的走势，会出乎很多人意料
大多数人都猜错了！明年楼市的走势，会出乎很多人意料
写作于 2025-12-17，数据为当时情况
[视频/音频略]
大家好，我是F哥。
昨天的文章《楼市持久战！伟大胜利，都是在黎明前的黑暗里“熬”出来的》，不光是给大家打气，也介绍了一个很有效的方法论：遇事不决读毛选。
另外在文章中提到了房价止跌反弹很有代表性的例子—香港。
1
很多人到现在还不知道，香港房价在今年下半年完成了止跌回稳，开始反弹。
从价格走势看，现在的香港市场就是站在海岸遥望海中，已经看得见桅杆尖头了的一只航船。
可能很多人不觉得香港楼市和内地会有什么联系。
其实不然。
金融圈的老炮们都盯着香港，因为香港是圈、全球离岸金融中心，是资本进出中国的重要通道。
外面的资金要进入内地，香港是首选。
这不仅仅是地理位置决定的，更是金融的“离岸-在岸传导机制”决定的。
这个机制里，香港永远领先内地一步，时间大约一年左右。
股市就是最好的例子。
把时间拨回2024年。
那时A股还在3000点保卫战里挣扎，但当时香港发生了什么？
外资开始悄悄回流，恒生科技指数开始率先反弹，腾讯、美团这些核心资产在2024年走出了一波凌厉的牛市。
腾讯全年上涨了44%，美团则上涨了86%。
反观当时的A股，却是一片哀嚎。要不是930那一波国家队救市带动市场强力反弹，全年会非常难堪。
然后到了今年，A股是不是就跟上了？
AH股溢价开始收敛，A股终于迎来了迟到的牛市。
剧本完全一样，只是上映时间晚了一年。
这就是“资金传导的时滞”。
外资最敏感，他们先买离岸（香港）；等趋势确立，内资信心恢复，再买在岸（A股）。
2
聊过了股市，现在，轮到楼市了。
2025年的香港楼市，正在发生一件大事，但我发现内地很多媒体根本没当回事。
就在这几个月，香港众多楼市大佬开始抄底。
香港最大的地产中介，中原地产的老板施永青，一口气掏了9300万港币，在香港连扫了6套房。
施永青是谁？他是香港地产界的“老法师”，手握最全的市场数据。
前几年楼市跌的时候，他可是带头看空的，市场证明他看得很准。
现在，这个香港楼市最精明的老头子，拿着真金白银进场了。
他出手的原因很简单，他认为香港楼市已经确立止跌回稳，并且开始V型反弹了。
抄底楼市的不止施永青，鹰君主席罗嘉瑞家族9月以来花了6.7亿港币买入住宅和写字楼。
希慎物业的创始家族，10月用1.5亿港币买楼。
数据骗不了人：现在最新的数据，香港房价已经从最低点反弹了6.5%。
为什么香港能先起来？
有两个核心因素：彻底撤辣+美元降息周期。
2024年2月，香港撤辣，取消了印花税、限购等购房限制。
2025年，美联储多次降息，香港跟随美联储，贷款利息迅速下降。
当租金回报率大于房贷利息的“黄金交叉点”出现，全香港的资金都不淡定了。
供楼比租房还便宜，很多人肯定心动。
3
既然股市遵循“香港领先一年”的规律，既然香港楼市已经在2025年完成了“止跌-筑底-反弹”的全过程。
那么，2026年的内地核心城市，会发生什么？
答案已经写在墙上了：止跌回稳。
我知道很多人会反驳：“F哥，内地怎么跟香港比？“
说这个话的人，只看到了表象，没看到传导的本质。
我们要看两个核心指标的时间差距。
香港楼市是什么时候“撤辣”（全面解除购房限制）的？2024年2月28日。
现在内地京沪深还有限购限售、杭州成都还有限售，但南京是在今年3.30解除限售之后，正式宣告全面解除对房地产的限制。
恰好晚了香港一年。
香港2024年撤辣后，用了一年时间消化库存、修复信心，然后在2025年利息大幅下降之后，市场反弹。
内地楼市现在正在经历这个“消化+修复”的阵痛期。
接下来内地市场的关键点，一是看北京上海能否全面取消限制，
如果成行，必将给市场注入极大信心。
二是看贷款利息。
今天市场又传出12月份LPR很有可能下降25个BP。
明年内地必然会降息。
只要贷款利息下降，让房子的租金能够覆盖月供，那么市场就止跌有望了。
还有一个不可忽视的几个重点，比如国家队进场收购库存；
又比如社交媒体的催化作用，现在有了诸多社交媒体的加持，市场情绪传播速度非常快，市场几个月就可以走完香港一年的路。
4
其实明年的剧本已经写得差不多了。
美联储会继续降息，香港也会同步跟进，所以明年香港房价会继续上涨，然后行情传导到深圳。
深圳的二手成交量已经放量，明年先止跌回稳，行情再从深圳往内地传导。
这是一条清晰的信心传导链条。
当然了2026年“止跌回稳”，大概率还是仅限于内地的一线城市和少数几个反应快的强二线城市。
能级弱一些的城市可能还要再等等。
写在最后：
投资最痛苦的事，不是亏钱，而是在黎明前一秒割肉。
现在香港已经反弹，深圳价格还在磨底，全国市场一片哀嚎，但这正是周期转换的临界点。
只要城市基本面没问题，只要房子地段没问题，自己的现金流也没问题，就别倒在黎明前。
所有伟大胜利，都是在黎明前的黑暗里“熬”出来的！
以上是F哥个人观点，供大家参考。
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