上海虹吸全国，杭州吸干浙江！南京的豪宅却卖不动了？

上海虹吸全国，杭州吸干浙江！南京的豪宅却卖不动了？

写作于 2026-04-11，数据为当时情况

[视频/音频略]

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南京豪宅的购买力是不是塌方了？

有位读者看到F哥之前的文章《千万别被成交量骗了！三张图看透南京上海杭州楼市“鄙视链”》之后，私信F哥，问出了这个问题。

确实，从成交结构图看，1000万以上的房子成交占比，南京的成交量远远不如上海和杭州。

上个月南京1000万以上的二手房，市场占比只有0.09%。

上海则高达4%，杭州也有1.8%。

难道是南京没有千万级的购买力吗？当然不是。

南京的财富底蕴依然深厚，只是这部分顶层购买力，在二手房市场“隐身”了。

首先，必须明确这里统计的是3月份二手房成交数据。

众所周知，这两年南京的豪宅新房供应迎来了井喷。

过去南京的顶豪楼盘供应非常稀缺，一年就一两个而已。

而如今南京的顶豪楼盘也太多了，让富豪们挑花了眼。

并且现在南京总价在千万级以上的新房，无论是外立面、高定会所、还是新规下的得房率，都把二手豪宅按在地上摩擦。

新豪宅对老豪宅完全是降维打击。

而且高净值人群“买新不买旧”的心理极强，既然花了一千多万，为什么要去接盘别人住过的、设计已经落伍的二手房？

所以南京的富人不是不买千万豪宅，而是被新房吸引走了。

新房的优质供应，直接抽干了千万级二手房的流动性。

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总价在千万以上的房子不仅仅是用来住的，更是用来做资产配置的，这就不得不提高端租赁市场对房价的支撑。

上海汇聚了全国乃至全球的外企高管、金融圈大佬，几万块一个月的租金对他们来说是标配，所以上海的豪宅租赁市场相当活跃。

杭州则是吃到了互联网和直播电商的巨大红利，造就了一大批高收入的年轻网红、MCN机构老板。

他们赚的是快钱，也追求生活品质，比起花重金买房，更愿意租房，他们也撑起了杭州的高端租房市场。

这方面，南京则和上海杭州完全不一样。

南京的就业结构以传统产业、国企、体制内以及普通中产白领为主。

南京人赚的钱是实打实的辛苦钱。

这种务实的城市底色决定了，大家不舍得（也没有必要）花一万多甚至几万块去租房。

南京豪宅租赁市场不活跃，千万级二手房的投资回报率就大打折扣。

缺乏高租金托底，有钱人自然不愿意把大量资金沉淀在二手豪宅里。

3

千万级豪宅的成交量，拼的是一个城市“吸引有钱人”的辐射范围。

上海不仅是长三角的上海，更是全国有钱人的上海，能够虹吸全中国的顶级富豪。

杭州则是浙江的绝对单核，虹吸的是整个浙江，尤其是温州、台州、义乌等地的民营企业家和有钱人。

这里又是南京的尴尬之处。

作为江苏省会，由于江苏经济呈现“散装”格局，苏南（苏锡常）的顶级富豪在资产配置时，往往直接跳过南京，将目光投向隔壁的上海。

因此，南京的辐射范围主要局限在南京本地、苏北以及安徽部分地区，主要是皖南。

虽然苏北和皖南也有相当可观的购买力，但是千万级购买力厚度，确实无法与吸纳全国财富的上海、以及吸引全浙江的杭州相抗衡。

话说回来，总价在一千万以上的豪宅，终究只是属于极少数人。

当我们把目光从南京1000万豪宅占比0.09%这个数字移开，投向占比77%的200万以下的房子、占比49%的三房、占比31%的90-120㎡面积，就能发现南京市场的真正底色。

现在沪宁杭三地，南京的中产阶级，住得最宽敞，支付的房价最低。

正如之前文章《三张图看透南京上海杭州楼市“鄙视链”》所分析，上海在挤，杭州在爽，南京在住——住得体面、从容，住得刚刚好。

当下的南京，已经让安家落户成为一件温柔的事。

以上是F哥个人观点，供大家参考。

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