南京楼市回暖？抱歉，这些二手房很危险

南京楼市回暖？抱歉，这些二手房很危险

写作于 2026-05-25，数据为当时情况

[视频/音频略]

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自3月份以来，南京楼市的成交确实挺暖的。

成交放量，中介的朋友圈每天都在发成交喜报，很红火的样子。

不过要是把3、4两个月的成交结构拆解开来，就会发现，市场的暖意，主要在刚需，而不在改善。

数据来源冰山查成交

3月到4月，南京二手房市场里，0到100万总价段的成交占比从42%涨到了45%。

加上100到200万区间的32%，200万以下的房源死死占据了全市77%的成交大盘。

成交结构图显示得很清楚，500万总价是一道明显的分水岭：

3月500万以下成交占比高达96.3%，4月份略有降低，但也有95.9%。

总价500万以上的二手房，成交占比少的可怜。

3月500到700万的二手房占比1.8%，四月只占1.6%，再往上，成交量就更低了。

所以今年楼市的暖意，和500万以上的二手房关系不大。

这部分市场，很难感受到楼市的热度。

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为什么500万以上的市场这么困难？

F哥认为有以下几个因素。

第一，购买力断层了。

现在南京还能买五百万以上房子的人，画像还是很清晰的。

河西的金融圈从业者，软件谷的互联网中层，加上一部分实体企业高管。

他们受经济大环境的影响，他们的收入、分红、年终奖等可支配现金流都在大幅缩水。

而且他们都有房子住，在当前的处境下，改善居住条件这件事并不急迫，买房的需求都在往后延。

第二，向上置换的链条断了

健康的楼市应该是金字塔型的。

置换链条是这样的：

刚需上车，原先的刚需向上改善，资金层层向上输送。

但现在的市场，这个向上置换的链条卡在了300-500这一档。

300到500万这个承上启下的腰部市场，4月成交占比只有区区6.9%。

不难想象，一个有五六百万预算的潜在购买力，他很大的可能是先把手上的三四百万房子卖掉，再去置换。

但是300-500万这一档的二手房交易量也不高，再往上输送的购买力也就很有限了。

下面的资金抽不上来，上面的资产就成了无源之水。

第三，购买力被新房截流

500万以上的市场流动性本来就在降低，二手房又要面对新房市场疯狂争抢客户的局面。

手握几百万现金，购房预算超过500万的买家，在新房市场是绝对的甲方。

开发商在疯狂内卷，首付周期宽限，购房送车位，极致的售楼处服务，买房体验不要太舒服。

别忘了，南京的新房基本都是第四代住宅，而二手房还停留在第三代的范畴，光得房率这一块的差距就太大了。

在这种环境下，二手房业主想把客户从新房市场里拉过来，除了降价，没有什么好办法。

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最近不少读者向F哥反映，500万以上总价的二手房业主，心态普遍还是比较高的，价格不太好谈。

其实原因很简单，他们的心态还停留在之前小阳春的状态里，没有走出来。

但是接下来，恐怕要被市场教育了。

懂行的都知道，量在价先，成交量不足，价格就很难守得住。

小阳春成交量都没有起来，接下来就是一年中行情最差的夏天。

如果没有突发的刺激政策，到时候别说成交量，看房量都不会高。

房子挂出去没有人看房、没有人谈价，心理预期肯定要降下来。

对于当前的二手房来说，明年还有一个大考验。

2027年开始，南京的第四代住宅陆陆续续进入交付期，必然有一部分会流入二手房市场。

现在的这批二手房，都要面临四代宅的冲击。

和四代宅相比，现在的这批次新三代宅，得房率就低了很多，140平米的四房都有些局促。

而四代宅的140平米，实得率超过90%、接近100%。

120平米就能做出当前140平米的尺度，还有另外赠送的大露台，以及高端的会所。

这个产品力的代差，现在还能用二手房“即买即住”的特点进行弥补，但是等到四代宅也从期房变成二手房，当下这些次新二手还怎么竞争？

刚需市场影响不大， 因为这几年新房市场基本就没什么四代住宅出来。

但是改善市场往上是重灾区，这几年新房供应集中在这个区间。

所以时间越往后，当下的这批改善住宅市场压力越大。

写在最后：

买家的钱袋子瘪了、置换链条卡住了，购买力又被四代住宅无情截胡，未来的出路又要被四代宅的二手房降维打击。

这些问题集中在一起，意味着南京500万以上的次新房，面对的不仅是日子难过，还有更残酷的结局。

房地产是一场持久战，前几年的楼市顺风局，这个层次的市场，大家拼的是胆量和冲劲；

然而现在的下半场是逆风局，拼的是谁能更早认清现实、调整预期了。

500万以上的次新房的寒冬，可能才刚刚开始。

建议丢掉幻想，敬畏周期。

以上是F哥个人观点，供大家参考。

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