蒸发7000亿！存量房贷连降三年，钱被谁抽走了？
蒸发7000亿！存量房贷连降三年，钱被谁抽走了？
写作于 2026-05-26，数据为当时情况
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前两天看到一组数据，看完之后F哥愣住了。
全国个人住房贷款余额，2026年一季度末降到了36.72万亿元，这一个季度就减少了2767亿元。
把时间拉长看，这已经是房贷大盘自2022年见顶以来连续第三年下滑。
整个2025年，六大银行的存量房贷蒸发了将近7000亿。
显然这并不是季节性的波动，而是一条向下的趋势。
大家可能会觉得，房地产不景气，房贷少了很正常。
但如果仔细想想数字下降背后的逻辑，就会发现问题比表面看起来要严重得多。
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众所周知，住房按揭贷款一直是银行资产负债表上最稳的压舱石。
额度高、时间长、利息高，坏账还少。
但现在这块石头正在以超乎预期的速度变小。
那这背后到底是什么原因？稍微研究了一下，觉得很有意思。
第一，群众对房贷的态度彻底扭转
过去在房地产上升期，加杠杆是信仰。
贷款越多，杠杆越高，收益越大。
于是大家能贷多少贷多少，能贷多久贷多久。
而现在随着周期下行，全社会面对房贷的态度发生了180°转变。
现在买房，能少贷少贷，有些人恨不得直接全款买房。
过去加杠杆是信仰，现在降负债是本能。
第二，二手房交易导致房贷缩水
每一次房屋所有权转移，都是对存量房贷的消消乐。
过去在市场高点买入的房子，往往背着200万、300万的按揭。
而现在市场调整期，新买家以更低的价格接盘，但是申请的按揭可能只有之前的一半。
房子还是那套房子，只是换了一个主人，银行系统里凭空消失了上百万的房贷额度。
这也是房贷余额快速下降的一个重要因素。
第三，社会无风险收益下滑，房贷利息偏高
当资产端不再提供稳赚不赔的预期，而社会整体的风险偏好又趋于保守时，提前还贷突然变成了全社会最稳健、最笃定的高收益投资。
这笔账很好算，现在各种“投资宝”的年化收益只有1%多一点几，而房贷利息超过3%，还掉贷款就等于买了一笔年化2个点的理财。
所以提前还贷的背后，是无数个普通家庭，基于对未来收入和资产增值的预期，不约而同进行主动缩表的动作。
第四，公积金贷款的替代效应
为了救市，不少城市降低了公积金贷款门槛，主动提高了公积金贷款额度，同时还积极推进商转公。
现在很多城市的成交主力是刚需，不少刚需房产通过纯公积金贷款就能完全覆盖，不需要找银行做按揭。
银行最优质的贷款，就这么被公积金贷款替代了。
以上这些因素集合在一起，房贷余额那条向下的曲线，就是这么被画了出来。
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房贷余额接连下降，会产生什么样的后果？
F哥觉得有三条传导链，非常值得关注。
第一条在银行。
存款是银行的债务，而贷款则是银行的资产。
房贷快速流失，核心利润池在萎缩。
钱被源源不断还了回来，但实体经济投资意愿低迷，消费信贷又填不上这个缺口。
银行手里握着巨大头寸，又正在经历一场史无前例的资产荒。
找不到合规高收益的资产进行配置，结果就是存款利率还要继续下调。
大家存在银行的钱，利息越来越少了。
这不是银行抠门，是它们真的找不到地方去放贷。
第二条在宏观端。
这里F哥觉得有点吓人。
在现代金融里，贷款创造货币，房贷又是广义货币M2派生的主要路径之一。
当全社会的中坚家庭开始集体缩减房贷，信贷扩张的发动机就开始停滞了，甚至还会出现逆向运转。
中产把手里的现金流用来填过去的债务，消费能力就被严重压制。
消费市场的转冷又会传导到企业端，企业效益下滑，又会导致降低投资，减少雇佣。
于是一个恶性循环形成了：收入预期下滑，主动还债收缩，消费进一步低迷。
这个债务通缩螺旋，是经济学家最害怕的东西。
第三条在资产端。
房贷余额的持续下降，意味着房产的金融属性正不断萎缩。
没有信贷源源不断的注水，房价很难出现资本溢价的想象空间。
当房子老老实实回归到居住属性，那么房价估值的锚定物就变成了租金收益。
这就是为什么市场开始青睐高租息的老房子，买老房子收租的新闻也是屡见不鲜。
说到这，我想起一句话。
过去二十年，无数人把时代电梯上行带来的红利，当成了自己的投资眼光和过人胆识。
房贷余额的那条向下曲线，正在提醒大家：现在周期的潮水退去，自己其实正在裸泳。
现在的群众，能少贷就少贷，宁全款不按揭。
这种防御性的生存策略，既是对过往激进扩张的矫正，也是对经济周期深深的敬畏。
以上是F哥个人观点，供大家参考。
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