房地产救市大招！日本用这招，盘活了死水一潭的楼市
房地产救市大招！日本用这招，盘活了死水一潭的楼市
写作于 2025-10-20，数据为当时情况
[视频/音频略]
大家好，我是F哥。
上周写了一篇有关楼市救市的文章：《方向全错？万科困局揭示救市唯一出路》。
文章分析了过去通过救新房、救开发商的方式来救房地产的模式，如今这种模式因万科的暴雷而正式宣告失败。
救市的核心、真正关键在于二手房市场。
只有二手房价格稳住了，市场信心才能稳住。
否则即使新房涨再多也是空中楼阁。
道理很简单，新房总有一天会变成二手房。
所以二手房才是房地产救市的牛鼻子，这个观点正逐渐成为社会的共识。
1
这篇文章引发了读者朋友的热烈反响。
不少读者看了文章之后私信F哥，还能有什么政策可以稳住二手房。
大家普遍认为，二手房存量大，且在群众手里，很分散，救起来的难度比新房大很多倍。
确实如此，但正因为难度大，一旦成功，效果也更显著。
只要二手房稳住了，整个楼市才能止跌回稳。
关心这方面的朋友有不少，下面简单聊聊能有效稳住二手房市场的政策。
见效最快的就是贷款降息，尤其是定向给房贷降息。
现在房贷利息超过公司经营贷款，其实是不正常的状态。
房贷数量大、还款稳定、坏账率低，一直是银行的优质资产。
所以一直以来，房贷利息都低于公司经营贷款。
然而在2020年之后，在国家的宏观调控下，房贷利息开始倒挂，比经营贷款高出几个点。
后来虽然一再降息，但是如今房贷利息还是高于经营贷款。
现在南京首套房贷是3%，经营贷款最低能做到2.3%，依然是倒挂。
如果接下来能够给房贷定向降息，降到比公司经营贷款更低的水平，那就是对二手房最大的利好。
这样一来，一方面大大缓解房东的月供压力，避免有些房东因为收入下降而选择断供。
另一方面能让大批二手房能够以租养贷。
这笔账其实很好算。
如今房价降下来之后，市面上一些二手房的租息（租金年收入/房价）已经达到2%甚至更高。这种通过房产实现的低风险套利，会吸引大量风险偏好较低的资金入场买入二手房。
现在公司经营贷利息2.3%，假设房贷也降到这个水平。那么首付两成，贷款8成，实际付出的利息是房价的1.84%。
房子的租息有1.84%，就能覆盖房贷利息，如果有更高的租息，租金大于月供，房子就产生了正向现金流。
到了这个阶段，一种以实物资产为底的保本理财工具，还是一张能在未来涨价几十万甚至百万的彩票。
中彩票的概率很低很低，但是房价迟早都会涨回去。
无非是等多长时间的问题，这个等待期的持有成本，由租客承担。
这种通过房产实现的低风险套利，会吸引大量风险偏好较低的资金入场买入二手房。
楼市到了这一步，二手房价就离稳住不远了。
2
除了对房产定向降息之外，国际上也有一些成熟的制度设计，能有效促进二手房的稳定。
比如日本银行有一个名为‘双抵押贷款制度’的金融工具，就非常值得我们借鉴。
这项制度最早是在上世纪90年代日本泡沫破灭后兴起的。
当时日本人面临的问题和今天的中国很像：
房价下行、市场冻结、房子难卖、二手房市场流动性差，换房困难。
为了恢复市场流动性、打通换房链条、于是日本银行业协会与政府共同推动了“双抵押贷款”制度。
顾名思义，“双抵押贷款”，就是允许房主在没有卖掉旧房的情况下，申请新房的房贷。
新买的房子，可以是新房也可以是二手房。
通俗点说，日本人用银行“双抵押贷款”买第二套房，不需要等第一套卖掉，银行允许“旧房+新房”同时贷款一段时间，直到旧房卖出后再偿还旧贷。
这段时间内，购房者可以“同时持有两套房”。
整个双抵押贷款的运作机制也很好理解。
一般流程如下：
在贷款申请阶段，购房者向银行申请“双抵押贷款”，提交两套房的资料：一套是现有的旧房，另外一套是准备购买的房子。
银行会分别对两套房产进行估值，银行批准后，购房者就有两笔贷款。
一笔贷款是旧房的抵押贷款，用于支付新房的首付款或全部房款。
另一笔贷款是以新房作为抵押物，贷出一笔长期的住房贷款。
购房者可获得一段时间的“双贷款并存期”，通常是6个月到2年。
在这期间，购房者需同时偿还两笔贷款，但是可以只付贷款利息不还本金。
等旧房出售后，购房者用旧房卖得的资金优先偿还第一笔贷款。
日本的‘双抵押贷款’极大改善了二手房市场的流动性，同时保障了房产置换链条的连续性。
3
使用双抵押贷款的经典场景：
一个日本家庭想从60㎡小房子换到100㎡大房子。
如果必须先卖掉旧房子。但是在买房子之前，他们暂时没地方居住，这就阻碍了房产置换的意愿。
但事通过银行的双抵押贷款，他们能先锁定新房、再搬家，然后慢慢出售旧房。
在日本的实际操作中，“双抵押贷款”客户中70%以上能在一年内卖出旧房，完成置换操作。
显然这个贷款工具增强了日本的中产阶级的换房意愿，解决了房产“没人成交”的信心崩塌、带动了二手房的流动性。
无论是股市还是楼市，最害怕的是缺乏流动性，一旦流动性枯竭，价格就要完蛋，但只要保证充裕的流动性，价格就肯定能稳定。
日本的经验已经证明，“双抵押贷款”是一种极具操作性，能够有效稳住二手房市场的工具。
后面如果能够对房产定向降息，二手房市场就有希望了。
如果再能借鉴日本的‘双抵押贷款’制度，二手房市场或许能更快复苏。
以上是F哥个人观点，供大家参考。
如果觉得有启发，请点赞、评论、转发，谢谢！
南京买房卖房咨询，扫码加F哥微信